萬科用“互聯(lián)網(wǎng)思維”做商業(yè)地產(chǎn)

??2015年的意大利米蘭世博會，萬科將向全世界講述一個滿是包子饅頭面條、熱氣騰騰的中國“食堂”的故事。

但若僅僅是展示下中國“食堂”文化和食物的博大精深，顯然小看了這家中國最大房地產(chǎn)商重金“出海”的用心。

萬科對于其中的內(nèi)涵表達和布局設(shè)計遠比上述表象來得更宏大。

沿萬科業(yè)務(wù)出發(fā)，從2010年開始，萬科逐步在全國各萬科新社區(qū)試行自主經(jīng)營的“第五食堂”的打法已成為可能破局中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展之難的模式探索，給當(dāng)下社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展都提供了無限的可能。而從尋求后千億增量的整個萬科公司的布局來看，“社區(qū)食堂”正是能窺一斑見全貌的萬科轉(zhuǎn)型的注腳。

??“下一個十年，萬科將面臨脫胎換骨的轉(zhuǎn)型。”日前，在北京萬科2014年度招商迎春會暨MORE THAN MALL品牌發(fā)布會上，萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶也再次強調(diào)了這樣的決心：邁過千億規(guī)模后的萬科將由“賣住宅”轉(zhuǎn)型為“賣服務(wù)”的城市綜合配套服務(wù)商。

而轉(zhuǎn)型的2014年，萬科30歲，正式步入而立之年。

自主經(jīng)營搭建社區(qū)商業(yè)生態(tài)閉環(huán)

萬科社區(qū)商業(yè)將不斷升級并重點引進教育、醫(yī)療等資源。

??“以食物構(gòu)建社區(qū)”——萬科米蘭世博會“食堂”的主題概念出現(xiàn)了這樣的字眼。

這正是萬科做社區(qū)商業(yè)的思路。

在萬科試水的深圳、杭州、北京等地住宅樓盤中，“第五食堂”早已聲名鵲起。工作忙碌的上班族，不經(jīng)常下廚的80、90后，留守在家的老人和小孩，都“放心地”將“食”的大問題交給了萬科的社區(qū)食堂。

為什么？萬科社區(qū)食堂由萬科物業(yè)公司自主經(jīng)營，萬科公司等于放棄一部分樓面租金收入補貼餐飲公司，以使后者能提供實惠的就餐服務(wù)；同時萬科的自營也使得社區(qū)食堂對食材和烹飪制作講求如“自家廚房”般的安全、放心，且菜品豐富、選擇多樣。

比如“10元吃飽、20元吃好、30元吃得腳打漂”就是上海萬科客戶關(guān)系中心經(jīng)理湯科正對上海萬科社區(qū)食堂的要求。

卡著城市社區(qū)需求空白點的“社區(qū)食堂”僅僅是萬科社區(qū)商業(yè)體系中的“產(chǎn)品”之一。

毛大慶告訴中國商報記者，萬科對每個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)模型的配置是“五菜一湯”，即第五食堂、菜市場、便利店、社區(qū)醫(yī)院、銀行，以及將要增設(shè)的養(yǎng)老公寓等。“最理想的狀況是，住戶可以在小區(qū)外方圓一公里以內(nèi)，完成所有必需服務(wù)。”

上述架構(gòu)放在如今的互聯(lián)網(wǎng)思維大潮下看，儼然是在搭建一個社區(qū)商業(yè)發(fā)展的生態(tài)閉環(huán)——萬科的樓盤住戶為生態(tài)圈的核心，撬動食堂、菜市場、便利店、社區(qū)醫(yī)院、銀行、養(yǎng)老服務(wù)中心等社區(qū)商業(yè)產(chǎn)業(yè)的消費需求，而后者反過來又托起了樓盤的升值，環(huán)內(nèi)可持續(xù)循環(huán)內(nèi)生發(fā)酵。

目前，萬科的探索仍在不斷向前，毛大慶透露，今年萬科在社區(qū)商業(yè)上仍將尋求升級。

北京萬科社區(qū)商業(yè)運營管理部總經(jīng)理林詹欽介紹，在初步架構(gòu)搭建完成后，萬科社區(qū)商業(yè)將不斷升級并重點引進教育、醫(yī)療等資源。以北京地區(qū)為例，2014年在自營業(yè)態(tài)中，將新開業(yè)4個BRUNO咖啡、面包坊、5個第五食堂、5個童玩中心和1個4PM學(xué)堂。

截至中國商報記者發(fā)稿時止，萬科社區(qū)商業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)已有了初步融合。林詹欽主導(dǎo)了萬科社區(qū)商業(yè)與阿里巴巴淘點點線上服務(wù)平臺簽約，通過網(wǎng)絡(luò)客戶端的搭建，萬科業(yè)主可實現(xiàn)隨時隨地自助下單、付款，足不出社區(qū)便能享受到餐飲半小時送到家，營業(yè)時間長至24點的便利。另外，萬科社區(qū)商業(yè)APP預(yù)計今年內(nèi)也可上線。

而在對萬科北京20多個已入住小區(qū)人口做過養(yǎng)老需求的調(diào)查后，毛大慶告訴中國商報記者，萬科還要做社區(qū)的長者服務(wù)中心，未來可能還有專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)等，以及針對兒童的類似“四點半”學(xué)校。

毛大慶透露，萬科已對北京、香河、北戴河等地區(qū)的十余個項目達成初步?jīng)Q策，每個項目中自持一棟樓做多功能養(yǎng)老配套，目前已經(jīng)進入圖紙階段，中糧萬科長陽半島有望成為首個試點。

而據(jù)毛大慶透露，萬科今后還會持續(xù)有意識地多留出自持部分的社區(qū)商業(yè)，按照萬科自己的想法來打造，并將原來的半承包變?yōu)槿坑蓡T工自己參與經(jīng)營，初期由萬科投入，并由集團統(tǒng)一定價，支持員工創(chuàng)業(yè)，做成連鎖品牌。

互聯(lián)網(wǎng)思維從“好房子”到“好鄰居”的轉(zhuǎn)變

社區(qū)商業(yè)的大力推進，正是不斷迅速跟隨客戶需求的變化，增加客戶的扁平化，增加住宅的黏度。

從2013年下半年起，萬科集團總裁郁亮帶隊，和中高層管理人員陸續(xù)拜訪阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等數(shù)家知名公司，受到外界極大的關(guān)注，也引發(fā)了不少猜測。3月在萬科公布的2013年年報摘要中，1060字的致股東書中，“互聯(lián)網(wǎng)”一詞出現(xiàn)了7次之多。

而走訪一番互聯(lián)網(wǎng)公司之后，毛大慶表示，不管是小米還是騰訊，互聯(lián)網(wǎng)的內(nèi)在核心是“增加了用戶黏性”。

具有“扁平”特性的互聯(lián)網(wǎng)，實質(zhì)正啟發(fā)萬科思考下一個十年必須有邏輯上的轉(zhuǎn)變。在毛大慶看來，過去萬科單一的傳統(tǒng)開發(fā)商的角色定位，已經(jīng)不能滿足日益變化的市場需求了。

毛大慶表示，經(jīng)過十多年發(fā)展，中國的住宅產(chǎn)業(yè)日趨成熟，業(yè)主的需求層次也不斷提升，住宅產(chǎn)品滿足的不再只是簡單的居住功能，同時也承載了客戶對生活配套、居住品質(zhì)的要求。

與此相對應(yīng)的是中國的城鎮(zhèn)化也不再是單一的造城運動，城鎮(zhèn)化被提高到前所未有的新高度，遠郊社區(qū)、新城社區(qū)配套成為需求。

??“以前的萬科所重視的可能只是建好房子，而現(xiàn)在，萬科要以房屋質(zhì)量為基礎(chǔ)，更多地去倡導(dǎo)‘好服務(wù)’和‘好鄰居’這兩個概念。”毛大慶說：“城市配套服務(wù)商，將會是萬科新的使命和角色”。

從前述萬科的社區(qū)商業(yè)，到購物中心，足見萬科的互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用其實已落地開花。其社區(qū)商業(yè)的大力推進，正是不斷迅速跟隨客戶需求的變化，增加客戶的扁平化，增加住宅的黏度，已形成不是靠“造房子”、“賣房子”賺錢，而是靠“管房子”來賺錢的新模式。

新城配套購物中心項目模板雛形已成

購物中心產(chǎn)品并不需要個性，只需要組合就行。

在北京六環(huán)外的昌平區(qū)，名為金隅萬科廣場的購物中心最近成為這個京郊區(qū)鎮(zhèn)最“高大上”的商業(yè)聚集。

北京萬科副總經(jīng)理肖勁稱，金隅萬科廣場的開業(yè)是自2004年昌平被定位于緩解城市中心區(qū)人口壓力的新城后，城市生活配套功能最大的一次完善。

此話乍一聽起來有“自賣自夸”的嫌疑，但從去年11月開業(yè)當(dāng)天營業(yè)額就刷新了整個昌平城區(qū)百貨零售業(yè)單日營業(yè)額的紀(jì)錄，到如今每個周末可達4至5萬人次、周一到周五可達3萬人次的客流還是證明了萬科的商業(yè)成績。

中國商報記者多方了解到，萬科內(nèi)部目前對第一個購物中心項目的成績非常滿意。王石稱金隅萬科廣場能“配得上世界任何一座大都市”；毛大慶稱自己給萬科廣場打分的話為70分，即還算過得去。而北京市政府對萬科的做法也給予了高度認可。

在金隅萬科廣場開業(yè)三個多月后，中國商報記者專程走訪了一趟，其最大的特色在于彌補了昌平區(qū)商業(yè)配套升級的空白，將H&；M、優(yōu)衣庫等諸多城市中心的商業(yè)品牌第一次帶進了昌平，并第一次將電影、餐飲、娛樂等體驗式消費場所集中地裝進了一個封閉而時尚、新潮的“大盒子”中，怎能不讓城鎮(zhèn)化蓄勢已久的消費潛力爆發(fā)？

從建筑外觀設(shè)計、內(nèi)部業(yè)態(tài)品牌組合、場內(nèi)管理運營服務(wù)三方面來看，除了廣場五樓一隅的“萬科文化展示中心”牽強地加注了萬科的標(biāo)簽外，走進金隅萬科廣場的消費者或許很難體驗到萬科購物中心的個性所在，換句話說，萬科的購物中心只是毛大慶前東家“凱德商用”購物中心有樣學(xué)樣的品牌和業(yè)態(tài)的組合，并沒有和其社區(qū)商業(yè)一樣深深烙上萬科的印記。

對此，毛大慶在回答中國商報記者提問時表示，在其看來，購物中心產(chǎn)品并不需要個性，只需要組合就行。不過，毛大慶坦陳，北京金隅萬科廣場的“提袋率”還有待提升，購物中心的運營管理團隊還需專業(yè)化提升，諸如活動推廣手段、服務(wù)功能、對顧客和入駐商家的了解等還需增強。

毛大慶還強調(diào)，萬科商業(yè)地產(chǎn)堅持“輕資產(chǎn)”和“快周轉(zhuǎn)”，并透露目前已有不少基金表示出了對萬科購物中心項目的興趣。