中國獨立經(jīng)濟學家、樓市春天派掌門人、中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席、亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存老師在出席某高峰論壇時針對目前全國房地產(chǎn)市場的形勢、頻頻出臺的樓市新政做了深刻的解讀并針對當前三四線房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行了分析。

一、被誤讀的樓市

陳寶存老師指出，目前社會上對樓市存在普遍的誤讀，主要體現(xiàn)在土地財政 、房價收入比、租售比、黑燈率與空置率、保障性安居工程、四萬億救樓市、房地產(chǎn)拉動GDP比重、房地產(chǎn)稅制與房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記制度、產(chǎn)權(quán)年限問題、自由居住率、庫存量與待售面積、在建面積、集體建設(shè)用地入市與流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)與違章建筑、地方債真相、貨幣超發(fā)（M2）、空手套白狼等方面。他表示，近幾年在全國各地樓價漲聲四起，業(yè)界人士及購房者不斷結(jié)合統(tǒng)計局、數(shù)據(jù)調(diào)研機構(gòu)發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)計算房價收入比、租售比、黑燈率，用以證實中國商品房價格高于國際平均水平，樓市泡沫嚴重，但實際上這些數(shù)據(jù)缺乏準確性。

陳寶存老師稱，目前城市中空置的房子基本處于城郊地帶，因為這些地方道路交通條件不佳，生活設(shè)施不完善，許多購了房子的人又回到中心城區(qū)居住，造成了樓盤黑燈率較高，并非所謂的樓市過剩。還有租售比，許多人是拿待售期房房價和市場租房價來計算租售比。事實上，流通在市場上的中心城區(qū)出租房，多是交房多年的現(xiàn)房。如果用實際購房價和租房價來比，中國房屋的租售比較合理，買房越早的人收益越大?！斑@些數(shù)據(jù)的誤讀，會給人造成樓市泡沫的假象?！标悓毚胬蠋煼Q，中國每年約有1500萬農(nóng)村人口要進城，大批擁有老舊住房、福利房的市民想住上更大更好的房子里；還有準備結(jié)婚的80后、90后年輕人，不會像60、70后一樣愿和老人同住在一起……這些都是強勁的需求。在這種強勁的需求下，中國樓市不會在短期內(nèi)陷入困境。

二、政策大轉(zhuǎn)折的市場趨勢

陳寶存老師認為2014年樓市影響的真實因素主要有6個，分別是：2012年9月土地成交才恢復，這就造成2014年新盤上市量不足；2013年11月強力限價，高價盤壓制預售；信貸政策不明朗，年初按揭房貸難度大；利率市場化商業(yè)銀行利息上浮，消費者觀望等待；財經(jīng)證券媒體造謠生事；慣性認識在住建系統(tǒng)一直存在，政策走向眾說紛紜。雖然這些因素導致2014年全國樓市遇冷，但同比下滑的基礎(chǔ)是由于2013年樓市賣得太高太好，所以即使樓市下跌也不算大跌。

此外，陳寶存老師還談到了自2014年下半年開始的不斷推出的樓市新政，從9·30新政到央行降準降息再到今年的3·30新政，都可以看到政府在“穩(wěn)樓市”方面的一個決心。因此，陳教授表示，中國地產(chǎn)在黃金十年過后至少還有30年的白銀時代。

三、三四線市場現(xiàn)狀

陳寶存老師表示，三四線城市目前主要存在以下幾方面問題：開發(fā)企業(yè)土地供應量大，人口導入需要時日；土地上市價格過低，導致開發(fā)旺盛，市場無法接受如此大的開發(fā)量；市場誤讀，導致消費人群觀望；交易環(huán)節(jié)稅費過高，投資房產(chǎn)轉(zhuǎn)手難度大；劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象在三四線城市較為普遍，而實力房企的逃離，導致開發(fā)水準降低；銀行對三四線和中小房企的前途看淡，導致資金壓力下的中小房企缺乏市場信心；地方政府索取利益的多，對房企支持手段少之又少。

針對以上問題，陳寶存老師給出以下建議：

1、鼓勵消費人群入市，澄清市場誤讀，輿論引導十分關(guān)鍵。

2、新房與二手房契稅的減免力度大些。

3、產(chǎn)權(quán)類保障房減少甚至結(jié)束符合政策要求。

4、小產(chǎn)權(quán)適當采取措施遏制新增，加大開發(fā)難度。

5、金融機構(gòu)采取措施支持重點企業(yè)，而不是普遍支持。

6、市場買漲不買落，支持重點企業(yè)的目的是保證開發(fā)利潤。

7、財政補貼買房人不是財政負擔，而是房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)稅收與土地出讓金收入增長的考慮。

8、調(diào)升基準地價，調(diào)升新地塊拍賣的底價，房價小步慢跑。

9、對產(chǎn)業(yè)導入的企業(yè)，支持力度強于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

10、調(diào)升公積金貸款額度和首付成數(shù)，公積金使用可以擴大到同事朋友等未繳納公積金人群。

11、商業(yè)銀行對按揭貸款的支持力度看商業(yè)銀行總行細則。

12、供大于求的情況下，開發(fā)企業(yè)不能盡保。

13、明確二手房轉(zhuǎn)讓契稅按總價的1%，適合本地市場的方式。

14、鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場不宜鼓勵，農(nóng)民進城的刺激政策要有。