“以房養(yǎng)老”模式的推出，居住用地70年使用權的問題，又一次成為輿論關注的焦點。各種混亂信息，使得人們對土地使用權70年問題大加鞭撻，那么，土地使用權的歷史由來與國際經(jīng)驗，以及未來中國土地制度改革的方向？住宅用地使用權期限是否延長？是有償續(xù)期還是無償續(xù)期？等等有必要重新認識一下。

       現(xiàn)行中國土地出讓年限：

       憲法規(guī)定城市土地國有（全民所有）。而隨著生產(chǎn)實踐，1990年5月19日，國務院頒布《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，首次提出了“居住用地最高年限為70年”。 具體表述是：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四) 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。對土地產(chǎn)權的期限設定，基本是與國際接軌的，當然主要參考當時還處于英國殖民統(tǒng)治下的香港。

       在目前中國法律規(guī)定中，“土地使用權”與“房屋產(chǎn)權”是兩個不同的概念，土地使用權最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據(jù)當時的地價水平，補繳土地出讓金。

       規(guī)范土地使用年限的最新法規(guī)是自2007年10月1日起施行的 《中華人民共和國物權法》其中的第148條規(guī)定：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。 ”

       第149條更是明確了“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”對“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p>

       第150條規(guī)定“建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書?！?/p>

       而2007年8月30日修正的《中華人民共和國城市城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿， 土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該宗土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準 的，土地使用權由國家無償收回?！?/p>       先進經(jīng)驗：

       香港地區(qū)目前采用的是批租制度，即在一定期限內(不超過99年)轉讓土地使用權，主要是因為香港大部分土地是英國1898年通過《展拓香港界址專條》從清政府租讓新界(期限99年)得來，土地并非港英當局所有。

       資料顯示，英國統(tǒng)治香港的一百多年時間內，香港土地的租賃期有多次變化。

       （1）1898年前除大部分九龍半島內地塊以及海旁地塊外，香港島及九龍界線街以南批租的土地，租約都是999年租期。1898年之后在新批土地時取消999年租期的租約，代之以75年可再續(xù)租75年且不另收地價的租約。

       （2）北九龍及新界土地。1898年，北九龍及新界土地由英國政府向中國租借，由港府接管。港府以99年減最后3天（由1898年7月1日起計）批租給土地開發(fā)商和使用者，在1997年6月27日期滿時收 回，再由港府在6月30日歸還中國。

       （3）1984年“中英聯(lián)合聲明”規(guī)定： 1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續(xù)約；1997年7月1日到期的土地契約可以自動延長至2047年；租賃期限超過1997年7月1日的土地契約依然有效。
目前，香港特區(qū)政府仍以拍賣、招標或協(xié)議的方式批租土地，但新租約的期限最長只能到2047年。

       英國住房沒有土地所有權。英國目前有三種產(chǎn)權表現(xiàn)形式; 保有 (Freehold) 、租賃保有 (Leasehold) 和份額保有 (Share of Freehold) 而租賃保有(Leasehold) 是指對契約的簽署者即買房者給予非永久產(chǎn)權，而此非永久產(chǎn)權的期限最長可達999年。倫敦中心地段幾乎所有的高端樓房公寓都是租賃保有的產(chǎn)權形式。 

      份額保有(Share of Freehold) 是在英國有關法律2002 改革以后出現(xiàn)的一個比較新的概念。指的是對于一些中小型的公寓樓宇，如果多于2/3 的業(yè)主通過投票同意購買整個房產(chǎn)的永久產(chǎn)權，他們可以建立一個正式擁有該建筑物的公司，每個業(yè)主則按照在此公寓樓里占有空間的比例享有此房產(chǎn)的永久所有權。 

       而美國國土面積中純私人所有土地占58%，主要分布在東部；聯(lián)邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制為主，國有土地只占其中一小部分。

       糾結于70年產(chǎn)權是杞人憂天

       國內70年土地使用權事實上是一次性繳納土地出讓金的批租制。按當初制定70年使用權的專家說法：確定最高70年使用權只是權宜之計而已。而且，我們的大規(guī)模開發(fā)， 一二線城市也只是1998年市場化房地產(chǎn)開發(fā)之后的事。三四線城市的開發(fā)只有不足十年時間。

       國內土地出讓年限也是比較混亂的。有的城市開發(fā)最初有的給20年、15年使用權。前年的黑龍江梅河口市，曾經(jīng)出現(xiàn)過土地出讓年限5年的案例。當然，物權法和城市房地產(chǎn)管理法有一定沖突，主要是自動續(xù)期的表式：物權法沒提有償與無償自動，城市房地產(chǎn)管理法卻說“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

       目前執(zhí)行的2004年版本的《中華人民共和國土地管理法（修正案）》正在從新修訂階段。去年底的國務院常務會議上，討論通過了《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》。草案對農民集體所有土地征收補償制度作了修改,草案將提請全國人大常委會審議。 目前的三中全會有關土地制度與土地流轉制度變革，也在議程中。

       相信對于土地使用權年限問題，適應現(xiàn)狀并尊重歷史的表述一定會解決土地使用權年限最高70年的爭議。我認為，最終無償自動續(xù)期，結束土地出讓金一次交付，代之以物業(yè)稅或者不動產(chǎn)稅，才是未來中國土地制度的改革方向。

       而現(xiàn)實是，中國城市住宅新建的很多，有價值的老房產(chǎn)保留的并不多。拋開老房私產(chǎn)不說，絕大部分的現(xiàn)代化樓宇，并不可能維持70年使用。也許40或者50年，住房必然面臨拆遷。我們的補償現(xiàn)狀是：原址回遷、異地安置或者貨幣補償，選擇回遷，是新的70年重新計算。而異地安置與貨幣安置，當然就更不存在70年產(chǎn)權問題了。

       擔憂70年到期，我們的法規(guī)還是混亂不堪，就有點杞人憂天了。