亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)；全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)；全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)；全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)。全國(guó)地產(chǎn)知名專(zhuān)家和評(píng)論人。
與陳寶存的約訪頗為順利，通過(guò)微博私信發(fā)出訪談邀請(qǐng)，他很快就給予了回復(fù)。這種接受訪問(wèn)的爽快作風(fēng)也表現(xiàn)在整個(gè)電話采訪中，對(duì)問(wèn)題毫不避諱，對(duì)現(xiàn)狀一針見(jiàn)血，對(duì)事實(shí)毫不保留，這讓我們能夠聽(tīng)到來(lái)自養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)真正的專(zhuān)家“聲音”。
    某個(gè)角度來(lái)看，這更是一次愉快的交流與學(xué)習(xí)，讓記者一方面感動(dòng)于陳先生對(duì)媒體的合作與包容態(tài)度，更深深折服于他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)解讀與遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)。
    大武漢地產(chǎn)：來(lái)自國(guó)家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過(guò)1萬(wàn)億元，2050年左右將達(dá)到5萬(wàn)億元。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。泰康、合眾、國(guó)壽等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，您如何看待這一現(xiàn)象？
    陳寶存：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)目前較好開(kāi)發(fā)的點(diǎn)，需要大量的閑置資金來(lái)規(guī)劃和建設(shè)，而且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我看來(lái)是持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)，前景看好，是值得鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的行業(yè)。這對(duì)于資金實(shí)力強(qiáng)并且可以正常做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的保險(xiǎn)企業(yè)而言，是很好的方向。就我自身的經(jīng)歷來(lái)談，我參與過(guò)中國(guó)人壽與中冶合作建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的前期規(guī)劃，中國(guó)人壽準(zhǔn)備布局東北、京津冀、長(zhǎng)三角、川渝、珠三角、海南等六大養(yǎng)老基地，其中的規(guī)劃有養(yǎng)老公寓、娛樂(lè)中心、三甲醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地等。最先計(jì)劃啟動(dòng)的是河北廊坊的養(yǎng)老社區(qū)，中國(guó)人壽當(dāng)初的計(jì)劃時(shí)將其結(jié)算中心、培訓(xùn)中心、養(yǎng)老大學(xué)等一些涉及后期運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)都規(guī)劃到了這里，它是想制定養(yǎng)老行業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)。就這些來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有這個(gè)實(shí)力和優(yōu)勢(shì)來(lái)做這個(gè)事情。
    大武漢地產(chǎn)：除了保險(xiǎn)公司，各大地產(chǎn)商如萬(wàn)科、保利、綠地等也宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。您認(rèn)為地產(chǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)與保險(xiǎn)公司投資這一產(chǎn)業(yè)相比，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分別在哪里？
    陳寶存：作為全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)的秘書(shū)長(zhǎng)，我深刻感受到房企對(duì)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱情與關(guān)注。一般我們舉辦的涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的話題，每次參與討論的人員就爆棚。3月份我們?cè)?zhǔn)備的一個(gè)12人的小型討論會(huì)，結(jié)果當(dāng)時(shí)去了50多人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們的預(yù)期。目前房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)住宅的嚴(yán)厲打壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的壓力，再加上房企實(shí)力越來(lái)越強(qiáng)，房企進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為趨勢(shì)。
地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面具備開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，但也面臨一些短板。他們沒(méi)有險(xiǎn)資企業(yè)大量的閑置資金可用，對(duì)資金回報(bào)的要求也很高。而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一般是持有自營(yíng)。房企在經(jīng)營(yíng)方面還不專(zhuān)業(yè)，他們可以規(guī)劃、建設(shè)等，但不可能包攬所有。
在客戶(hù)群體方面，房企也沒(méi)法跟保險(xiǎn)企業(yè)相比。比如中國(guó)人壽在全國(guó)布局的六大基地，預(yù)計(jì)能容納的最多客戶(hù)也就10萬(wàn)，在其龐大的保險(xiǎn)客戶(hù)里找10萬(wàn)的養(yǎng)老客戶(hù)是很容易的事，這些優(yōu)勢(shì)是一般的房企無(wú)法擁有的。再就是保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老社區(qū)的后期管理運(yùn)營(yíng)方面，其服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性，是房企所不能具備的。
    大武漢地產(chǎn)：您認(rèn)為地產(chǎn)商投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)意指何方？如何評(píng)價(jià)地產(chǎn)商的這一行為？
    陳寶存：感覺(jué)現(xiàn)在都一窩蜂地向養(yǎng)老社區(qū)涌，目前的態(tài)勢(shì)有點(diǎn)盲目。像現(xiàn)在的天津、廊坊一帶，幾乎都變成了“養(yǎng)老城”。據(jù)我了解，天津有個(gè)項(xiàng)目，拿了6000畝地，總共卻只設(shè)計(jì)了60個(gè)養(yǎng)老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣(mài)狗肉”。所以現(xiàn)在很多項(xiàng)目說(shuō)是以養(yǎng)老地產(chǎn)立的項(xiàng)，實(shí)際上是為了圈地，急于變現(xiàn)。再者一般的房企對(duì)資金的回報(bào)要求很高，資金的退出要求快。而這跟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)的回報(bào)特性不符合，比較矛盾。一個(gè)行業(yè)在剛剛興起，都還處于一頭霧水的時(shí)候，就一窩蜂向上涌，這是很不理智的事。
    大武漢地產(chǎn)：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與發(fā)展非常需要地方政府和政策層面的支持，對(duì)此您怎么看？這是否直接關(guān)乎地產(chǎn)商投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利狀況？
    陳寶存：我覺(jué)得這個(gè)跟政府的支持關(guān)系不大。覺(jué)得一說(shuō)做養(yǎng)老社區(qū)，就要地方政府給地，給無(wú)償劃撥的土地。目前我們的土地難題已經(jīng)夠大，市場(chǎng)也比較混亂，我不贊成無(wú)償劃撥。而且土地也不應(yīng)該有優(yōu)惠，并且無(wú)償劃撥土地就有可能導(dǎo)致一些暴力拆遷事件的發(fā)生，這對(duì)老百姓不利。再就是地方政府出臺(tái)的一些養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策，政府給予的優(yōu)惠都是基于養(yǎng)老社區(qū)后期維護(hù)和管理運(yùn)營(yíng)方面的，這其實(shí)對(duì)一般的房企幫助和意義都不大。開(kāi)發(fā)企業(yè)最想要的是前期資金和土地方面的優(yōu)惠，他想做的就是社區(qū)建好后趕緊退出，能夠得到回報(bào)。所以政府給予的養(yǎng)老社區(qū)管理方面的優(yōu)惠，對(duì)其吸引力不大。
    大武漢地產(chǎn)：目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式還有待進(jìn)一步探索，您認(rèn)為難點(diǎn)在哪里？對(duì)此有何建議？ 
    陳寶存：贏利點(diǎn)就是難點(diǎn)?，F(xiàn)在土地一直在漲，養(yǎng)老社區(qū)一般選擇的遠(yuǎn)郊土地，建在特別偏遠(yuǎn)的地區(qū)還得考慮讓子女怎么過(guò)去。有很多養(yǎng)老項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是把養(yǎng)老公寓設(shè)在社區(qū)中心，外圍都是配建給孩子居住的住宅。這樣的設(shè)計(jì)其實(shí)是不現(xiàn)實(shí)的，年輕人的工作就業(yè)以及生活圈子都在市中心，你在遠(yuǎn)郊配建的公寓他們能來(lái)住嗎？所以現(xiàn)在好多開(kāi)發(fā)商就是“閉門(mén)造車(chē)”，想當(dāng)然地來(lái)規(guī)劃，這樣的養(yǎng)老項(xiàng)目肯定是失敗的。
我認(rèn)為目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是微利行業(yè)，養(yǎng)老社區(qū)賺錢(qián)的難度很大，項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)，持有經(jīng)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)成本等都是問(wèn)題。我們?nèi)?jīng)聯(lián)、中房協(xié)、房地產(chǎn)商會(huì)等機(jī)構(gòu)，一直在研究和探討?zhàn)B老社區(qū)的資金和盈利模式，以及最后資金的退出機(jī)制等，但到現(xiàn)在我們?nèi)匀粵](méi)有找到一套適合的途徑和方法。所以目前，我并不看好養(yǎng)老社區(qū)的盈利。我的建議就是，將項(xiàng)目包裝，打包好推向資本市場(chǎng)，爭(zhēng)取上市，利用資本市場(chǎng)來(lái)轉(zhuǎn)移壓力。就好比一個(gè)壞了的蘋(píng)果，切開(kāi)，撒上沙拉醬，做成水果沙拉繼續(xù)賣(mài)。這么說(shuō)有點(diǎn)不地道，但實(shí)情就是這樣。打包出去，讓那些投資者去炒吧。
    大武漢地產(chǎn)：相比一線城市的稀缺資源和高昂成本，二三線城市在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)方面具備一定的土地成本優(yōu)勢(shì)，是否意味著二三線城市在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面具備更多的優(yōu)勢(shì)？您覺(jué)得武漢在這方面的前景如何？
    陳寶存：從現(xiàn)在發(fā)展的態(tài)勢(shì)看來(lái)，隨著整體的地價(jià)高揚(yáng)，二三線城市的土地價(jià)格都并不低了。而且相比一線城市而言，二三線城市更存在一個(gè)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的認(rèn)知和接受度問(wèn)題。我們傳統(tǒng)的觀念還是“養(yǎng)兒防老”，絕大部分老人愿意跟自己的兒女家人一起共享天倫之樂(lè)，觀念的轉(zhuǎn)變還是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。再加上目前我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老原有的形象不佳，時(shí)不時(shí)有負(fù)面新聞和報(bào)道。所以，二三線城市建養(yǎng)老社區(qū)，客戶(hù)群體可能更少，前景和空間更加受限。就武漢來(lái)說(shuō)，城市夠大，人口也很多，作為湖北的中心城市，加上豐富的水資源優(yōu)勢(shì)等，養(yǎng)老社區(qū)還是有一定的市場(chǎng)和優(yōu)勢(shì)的。但我的建議還是，盡管前景不錯(cuò)，還是應(yīng)持一種審慎的態(tài)度，不能盲目地上項(xiàng)目。
    大武漢地產(chǎn)：請(qǐng)您預(yù)計(jì)未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景如何？地產(chǎn)公司投資這一產(chǎn)業(yè)的前景又將如何？
    陳寶存：養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景確實(shí)很誘人，這從房企和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。我們中國(guó)人的投資習(xí)慣不怎么好，一有個(gè)什么新產(chǎn)業(yè)新項(xiàng)目，后期的盈利和運(yùn)營(yíng)管理都沒(méi)考慮清楚，立馬一窩蜂都涌上來(lái)了，也不管是不是頭腦發(fā)熱的結(jié)果。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就發(fā)展了12年，這12年積攢起來(lái)的實(shí)力并不強(qiáng)，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)實(shí)際上都是一頭霧水，如果是完全的做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的這些公司去做養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，這個(gè)是很難的。養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)從最初的規(guī)劃、建設(shè)都要做好，以及后期的管理服務(wù)，專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)等都要到位，還是那句話：審慎前進(jìn)，不要盲目地上。