陳寶存老師共享了“關于不動產(chǎn)登記，你需要了解的12個問題”的微信推送，并且表示《不動產(chǎn)登記暫行條例》有些內容是不太準確的，比如開征房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的時間，除此之外其他方面還是說的比較清楚，當然陳老師謙虛的表示自己的言論僅供參考。
 
開征房產(chǎn)稅須考慮全面開征的難題
陳老師表示必須考慮全面開征的難題，陳老師說：“畢竟傻子還是很多，所以需要正確引導，也沒有一個行業(yè)像管房地產(chǎn)這樣亂七八糟?！标惱蠋熤赋鼋^大多數(shù)不屬于商品房的房產(chǎn)還不知道怎么管，譬如深圳、石家莊兩個城市政府不發(fā)房產(chǎn)證的房子恨不得占一半，該怨誰呢?各級政府都存在懶政現(xiàn)象。這些房產(chǎn)，不登記不征稅嗎？
陳老師指出到目前為止，三成商品房，上海第一年征收22億，重慶2億。目前想的都特別簡單，難道早就具備開征基礎了？這是根本不了解樓市全面數(shù)據(jù)真相的說法，然而小產(chǎn)權也是有鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權的。
陳老師道：“央視做節(jié)目，臺上六位市長副市長，問了他們都有幾套房。五位市長一套，一位市長兩套，然而是因為這位市長剛剛從下面地級市上調呼和浩特?！标惱蠋煾秋L趣的說：“哥們~中紀委不查都是一套?！标惱蠋熤v到安徽公務員只有四成有房吧？然而基層公務員確實沒房，沒受賄機會，當然他們很多能買北京房子，那誰的名字就不好說了，也可能是警衛(wèi)員他二舅的，開發(fā)商送的房子也許要到退休以后才收房，開發(fā)商物業(yè)那里先管著呢。陳老師說很多事情即使我們做過很多年開發(fā)的也未必了解老板們是如何行賄的，王石說不行賄，是不可信的。陳老師講到開征，道：“先離他幾次婚再說，中國將無家庭，都是單身、同居這種事國人做起來是毫無原則的。不信教，也沒有中國自己的宗教，遺產(chǎn)稅更是如此。”


城市基礎設施的資金來源全是靠賣地實現(xiàn)的
陳老師說：“房地產(chǎn)除了交易環(huán)節(jié)的所有稅收費用，還有土地出讓金，連續(xù)兩年是4萬億的盤子。”陳老師并給出了相關財政部數(shù)據(jù)：2012年2.88萬億出讓金收入，2.84萬億支出，400億是純收入；2013年收4.10萬億，支出4.06萬億，收益400億；2014年收入4.2萬億，支出結余后1400億，因為王岐山查的狠，地方財政不敢開支。然而一般是土地出讓金的四成做城市基礎設施建設，所以大家都說7成的賣房收入是被地方財政拿走的。而支出大家都不看，土地財政基本收支相抵，4萬億也是不能替代的?！标惱蠋熡种v道：“拿房產(chǎn)稅代替土地財政，我不能說這種思維到底有多腦殘，至少純24k腦殘程度，這些經(jīng)濟學家和分析師們是不知道的，也不愿意聽。只有賣地越來越貴，房地產(chǎn)銷售越來越高的收入，才能保證地方政府的財政支出，包括土地財政下的基礎設施建設支出。至于拆遷與征收成本的上揚幅度，大家應該也有耳聞，地方政府抵制土地管理法和農(nóng)村集體土地流轉是必然的，政令是不會出中南海的?！?br />

土地整理開發(fā)便是土地財政，并表示主城區(qū)與主城區(qū)延展區(qū)的住宅地產(chǎn)最具升值潛力
陳老師指出：“本屆政府聰明的是不靠那些不切實際的無頭緒的政策。到土地招拍掛（基本是暗箱操作）之前的一級土地開發(fā)過程，開發(fā)商不甚了解，這不奇怪，我們是2007年才開始接受一級開發(fā)理念的。這才幾年？很成功啊。瑞典土地整理開發(fā)用了63年才完善的，我們才7年，但是城市變化基本集中在這7年。土地整理開發(fā)也就是我們所說的土地財政，最早來源于北歐，基本是低價格征用農(nóng)民土地，做好基礎設施后，住宅用地上市供應。尤其荷蘭低地國家，整理土地做基礎設施的成本很高。我們也有吹沙造田，沿海造地。這個過程我們極為混亂，各地方式不同?！标惱蠋熡终f：“土地財政利國利民，但是很大的問題是一般三線城市的園區(qū)開發(fā)、新城區(qū)開發(fā)、高鐵新城等等是靠低價格供地，造成的土地供應極度增長。但是土地低價格出讓造成地方政府基礎設施沒錢投資，所以全國的所謂新城，各種類型的新城，政府無錢投資基礎設施建設，也就沒有招商引資的優(yōu)勢了。所以，目前的所有掛著新城開發(fā)的區(qū)域我們最好不去拿地，土地是便宜了，但是基礎設施建設和產(chǎn)業(yè)導入遇到阻力，也便沒有價值。沿海度假名山大川的旅游養(yǎng)老地產(chǎn)投資都是噱頭，商業(yè)地產(chǎn)受電商的沖擊，目前還不清楚，但是死一大批是必然的。這樣就有了我們開發(fā)方向的結論：主城區(qū)與主城區(qū)延展區(qū)的住宅地產(chǎn)最具升值潛力?！?br />

陳老師個人簡述及與浙之緣
陳老師介紹道：“2009年我開始負責中冶中國人壽全國生態(tài)養(yǎng)老城建設的前期規(guī)劃，1989年到2003年我在河北省中國國際旅行社工作15年，最后是財務總監(jiān)；2009年是全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老專委會的秘書長、全經(jīng)聯(lián)副秘書長。養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的盤子很小，需求也很小。由于產(chǎn)業(yè)轉型，原有園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的模式已經(jīng)該轉型了，工業(yè)用地需求在減少面積。好的區(qū)位，住宅配套應該占更好的比例，也就是華夏幸福模式。但是，園區(qū)不都是環(huán)北京和上海地區(qū)，那么價值也必然大打折扣，所謂房地產(chǎn)轉型，越轉的快，死的也越快。然而掛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)羊頭的項目要謹慎進入。”陳老師表示實在把握不住的可以找他咨詢，他是工作狂，表示幾乎任何時間都可以工作。
陳老師還說：“今年浙大還會有課程，我原來更多做開發(fā)商的推廣論壇，我說出來的都是深思熟慮的，都不可能被推翻。一線城市最明顯的變化是商品房部分的樓面地價，2013年比2012年漲翻一倍，2014年同比2013年漲幅一半，今年繼續(xù)大幅度增長。2010年10月底到11月初，曾經(jīng)到浙江考察中小民營經(jīng)濟9天時間，當時是趙洪祝接見，茅臨生（忘了具體名字書寫了）省委宣傳部長陪著我們在杭州、臺州、金華（義烏橫店）考察?！标惱蠋熯€說：“我了解也喜歡浙江，這幾年浙江是受苦了。年底寧波的招商大會也去了，而且講話發(fā)表在新浪浙江，去年三次到浙江和杭州。我叔叔說我們家族來自于浙江，后流浪到山東菏澤，再到河北唐山，再到東北遼寧，是一個大遷徙?！?br />陳寶存老師對土地財政做了到位的解釋，并且對開征房產(chǎn)稅提出了相關見解，指出須考慮全面開征的難題，希望今天陳老師的言論對各界人士有所幫助與啟發(fā)，同時也感謝陳老師的精彩解說，讓我們對土地財政有更深層次的理解，從多方位了解房地產(chǎn)行業(yè)。