近日,針對(duì)一些熱點(diǎn)城市地王頻出、房?jī)r(jià)“高燒不退”的現(xiàn)象,多地多部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一系列降溫政策,直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個(gè)人住房信貸。8月份全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)揚(yáng)，成交樓面地價(jià)創(chuàng)下歷史新高。近日，數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)302個(gè)城市土地市場(chǎng)成交的平均樓面地價(jià)環(huán)比大幅上揚(yáng)46%至1591元/平方米。而從同比情況看，一線(xiàn)城市地價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)翻番的局面。

上述數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月，全國(guó)302個(gè)城市各類(lèi)土地成交5004幅，成交面積為13372萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比、同比分別下滑16%和17%。其中，住宅用地成交1395幅，成交面積4302萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)1%，同比下滑5%；商辦用地成交1295幅，成交面積1837萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別下滑11%和23%。

北上廣深四大一線(xiàn)城市當(dāng)中，由于上海市當(dāng)月高地價(jià)現(xiàn)象不斷，拉動(dòng)整體一線(xiàn)城市地價(jià)上漲至3.46萬(wàn)元/平方米。月內(nèi)，一線(xiàn)城市住宅用地成交12幅、48萬(wàn)平方米，成交幅數(shù)較上個(gè)月增加5幅，成交面積環(huán)比、同比分別上揚(yáng)22%和41%。成交樓面地價(jià)高達(dá)34610元/平方米，持續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)大幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，本月環(huán)比上漲14%，同比增幅更是達(dá)到了1.44倍，創(chuàng)下歷史新高。

持續(xù)多月的量?jī)r(jià)攀高，市場(chǎng)幾近失控，而二線(xiàn)城市地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)“面粉貴過(guò)面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如合肥、蘇州、南京等，但是，這些政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。地價(jià)依然一路走高，房?jī)r(jià)仍然在快速上漲。那么，如何為房地產(chǎn)市場(chǎng)減熱退燒也成為了當(dāng)前最為關(guān)心的問(wèn)題。

收緊供給端而加碼需求端，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”正體現(xiàn)在銀行的放貸邏輯上。根據(jù)18家A股上市行半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，18家銀行上半年房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增量為385.4億元，個(gè)人房貸增量為1.99萬(wàn)億元。而2015年同期，16家銀行開(kāi)發(fā)貸增量為2341.04億元，央行公布的2015年1至6月個(gè)人住房貸款增量為1.12萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增量同比下降83.54%，個(gè)人住房貸款增量同比上漲77.68%。

對(duì)比去年同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增量的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)降幅明顯。16家上市銀行（除當(dāng)時(shí)尚未上市的江蘇銀行、貴陽(yáng)銀行）2014年底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額為38570.51億元，2015年6月底余額為40911.55億元，半年增量為2341.04億元。而今年該項(xiàng)數(shù)據(jù)僅為385.42億元，同比降幅達(dá)83.54%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款正在壓縮。

收緊房企貸款的同時(shí)，銀行正在大力增加個(gè)人房貸按揭，增加房產(chǎn)需求。根據(jù)年報(bào)顯示，18家上市銀行2015年底個(gè)人住房貸款總額為114891.4億元，今年6月底總額134804.33億元，增量19912.97億元?！《鶕?jù)央行去年7月22日發(fā)布的《2015年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，上半年個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.12萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，今年的住房貸款增量同比增長(zhǎng)了77.68%。住房貸款大幅增長(zhǎng)的背后，是銀行的貸款主要流向了個(gè)人住房這一塊。一邊是下降近九成，一邊是上升近八成，銀行在供給端與需求端同時(shí)發(fā)力，有助于房產(chǎn)去庫(kù)存。不過(guò)同時(shí)也應(yīng)注意，地王頻出，房企的融資渠道是多元的

其次，上市房企再融資的政策環(huán)境正在悄然發(fā)生變化。9日，世茂股份公告其67億非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)被證監(jiān)會(huì)否決，進(jìn)一步加劇業(yè)界對(duì)上市房企再融資全面收緊的猜測(cè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，以往作為房企定增標(biāo)配選項(xiàng)的“償還銀行貸款”、“補(bǔ)充流動(dòng)資金”，在近2個(gè)多月以來(lái)卻頻頻遭到證監(jiān)會(huì)詳細(xì)追問(wèn)，泰禾集團(tuán)等個(gè)別案例甚至直接被否。由此帶來(lái)的一個(gè)變化是，近期有不少房企對(duì)再融資方案做了“瘦身”——取消“償貸”、“補(bǔ)流”等項(xiàng)目，新推出的定增預(yù)案亦避免觸碰此類(lèi)項(xiàng)目。這一系列變化的背后是房企再融資審核趨嚴(yán)。監(jiān)管的最新精神是嚴(yán)控募資使用，在7月底證監(jiān)會(huì)召開(kāi)的保薦機(jī)構(gòu)專(zhuān)題培訓(xùn)會(huì)議上，已提出房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資募集的資金不允許用于拿地和償還銀行貸款等。這也是當(dāng)前，幫助房地產(chǎn)減熱的一個(gè)重要措施。

與此同時(shí),部分地方政府也開(kāi)始對(duì)房企發(fā)出收緊政策信號(hào)。隸屬于國(guó)土資源部的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》指出,今年二季度,熱點(diǎn)城市政策開(kāi)始由寬松轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺(tái)調(diào)控意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)地價(jià),蘇州出臺(tái)“蘇十條”、嚴(yán)審個(gè)人住房信貸、實(shí)行土地拍賣(mài)最高限價(jià)制度,天津收緊公積金貸款政策。

據(jù)記者了解,二線(xiàn)城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門(mén)等城市相繼出臺(tái)“控地王”的相關(guān)限制政策,包括實(shí)施土地拍賣(mài)熔斷機(jī)制,提高土地出讓金首付比例,收緊個(gè)人購(gòu)房貸款政策等。南京和蘇州分別出臺(tái)土地拍賣(mài)熔斷機(jī)制,即當(dāng)出讓地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),終止土地出讓,所有報(bào)價(jià)無(wú)效;安徽近日將單宗土地出讓價(jià)款最低首付比例提至50%,南京將住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為60%。

在資金供給端,一些地方政府開(kāi)始提高二三套房首付,并限制購(gòu)房貸款,以減緩房企銷(xiāo)售回款,減少向開(kāi)發(fā)商“供血”。7月1日,合肥樓市新政正式實(shí)施,二套房最低首付比例為40%,購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房,最低首付比例均為60%,且停止住房公積金個(gè)人住房貸款。

自2016年以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市地王頻出，今年上半年，全國(guó)50個(gè)熱點(diǎn)城市誕生的地王多達(dá)219宗，其中蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆。房地產(chǎn)相關(guān)稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尤其是地方財(cái)政拉動(dòng)作用明顯。宏皓教授表示，總體來(lái)看，在適度抑制資產(chǎn)泡沫的政策調(diào)控下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)會(huì)弱于上半年。

中國(guó)金融家宏皓教授表示，短期來(lái)看，地方依賴(lài)房地產(chǎn)增收的模式不會(huì)改變。但從長(zhǎng)期來(lái)看，還是要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)業(yè)，靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益來(lái)支持財(cái)政收入，這樣才能避免因金融風(fēng)險(xiǎn)等給財(cái)政帶來(lái)沖擊和不利影響。為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，主要是政策調(diào)整，只有這樣才能有效調(diào)控樓市當(dāng)前的狀況。地方政府通過(guò)“提首付,降杠桿”可以減緩開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款,削弱為房企拿地“輸血”,抑制地王產(chǎn)生?？傮w上,監(jiān)管層對(duì)開(kāi)發(fā)商變相‘限貸’,有利于減少土地市場(chǎng)資金過(guò)剩導(dǎo)致的泡沫。

宏皓教授是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺(tái)，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)，徹底解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的難題。是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。

2013年12月21日，宏皓教授受邀參加通遼萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)慶典，并發(fā)表了主題為《2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析與轉(zhuǎn)型升級(jí)》的精彩演講。運(yùn)用金融創(chuàng)新挖掘了房地產(chǎn)下一階段轉(zhuǎn)型升級(jí)的路徑與投資策略。宏皓教授的精彩演講充分展現(xiàn)了實(shí)戰(zhàn)派的授課風(fēng)格，具有實(shí)操性，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的今后可持續(xù)發(fā)展起到了決定性的作用。

中國(guó)金融家俱樂(lè)部（中國(guó)金融家俱樂(lè)部.cn）是企業(yè)家交流共享資源的平臺(tái)，俱樂(lè)部會(huì)員特點(diǎn)主要是：規(guī)模龐大、實(shí)力雄厚、發(fā)展穩(wěn)健，目前在線(xiàn)注冊(cè)的會(huì)員單位已突破1350家。涉及金融全產(chǎn)業(yè)鏈及全行業(yè)，包括支付、互聯(lián)網(wǎng)金融門(mén)戶(hù)、互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)、P2P、眾籌、政府產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)企、央企等實(shí)體企業(yè)，也包括不少?gòu)氖路康禺a(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。

中國(guó)金融家俱樂(lè)部在今年2月發(fā)布研報(bào)《互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略研究報(bào)告》，此份研究報(bào)告從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程、當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)狀態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)的困局等多個(gè)方面透徹的分析了行業(yè)如今的具體情況，并通過(guò)行業(yè)案例與數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展指引了方向。此份研究報(bào)告著重介紹了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，并提出用互聯(lián)網(wǎng)金融重塑地產(chǎn)模式這一創(chuàng)新性的觀點(diǎn)。