客戶：顧云昌 地點：遼寧省 - 沈陽 時間：2015/10/20 0:00:00 30年地產(chǎn)研究見證黃金10年 顧教授從20世紀(jì)80年代開始著手住宅商品化研究，如今30多年過去，已然成為房地產(chǎn)界的一代翹楚。他歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長，建設(shè)部政策研究中心副主任，現(xiàn)任中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長，是高級城市規(guī)劃師及全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席，并且兩獲“國家科技進(jìn)步一等獎”。 這樣一個對于土地問題頗有建樹的學(xué)者，走到哪卻都是自己一個人，一個人坐飛機(jī)，一個人出席演講，他說：“我習(xí)慣任何事都親力親為，這樣生活才完成了它的使命?！北娝苤康禺a(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去，在種種外部環(huán)境與內(nèi)部沖突的力量下，房地產(chǎn)行業(yè)走到一個拐點。在拐點之前，“黃金時代”讓人迷狂，層出不窮的日光盤、連續(xù)數(shù)年的爆發(fā)式增長；在拐點之后，“黃金時代”讓人反思，什么才是商品房，如何做才能真正改善百姓的住宅問題。 房企轉(zhuǎn)型需走多元化道路 在此情形下，顧教授為房地產(chǎn)指明了一條叫做轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的道路，他說：“轉(zhuǎn)型的多元化在于橫向多元化、縱向多元化、跨界多元化?！笨偨Y(jié)起來，顧教授是希望房地產(chǎn)要提高產(chǎn)品的形式，提高行業(yè)的勞動生產(chǎn)率，真正實現(xiàn)集約型的發(fā)展?！?0后、90后、00后和我們這一輩住房要求不一樣，如今生活水平提高了，房企的利潤空間布局有什么變化？”顧教授反問，我們鴉雀無聲。他耐心地講解：“現(xiàn)在老百姓的房子，有一個共同比較突出的問題，就是廚房空間小，特別是儲物間，兩個柜子只能放下兩口人的衣服。原來客廳大一點氣派，現(xiàn)在客廳利用率很低。有很多多余的空間，所以大家可以研究不同對象的不同需求。”我們恍然大悟。 二線城市房地產(chǎn)泡沫被擠壓 近兩年，很多沈陽這樣的二線城市房價持續(xù)下降，面對如此巨大的銷售壓力，這是否意味著二線城市的房地產(chǎn)泡沫正在被擠壓？在談及此問題時，顧教授一秒都未猶豫。他斬釘截鐵地回答：“沒錯！衡量泡沫的依據(jù)是房價收入比。房價收入比的正確定義是住房價格與城市居民家庭年收入之比。住房價格是一手房加二手房的價格，但二手房價格與一手房價格比起來，卻只有一手房價格的7-8成，所以說算起來不一樣。有些媒體算房價收入比很高，是算法有誤。實際上，全國房價收入比自2011年以來一直在下降，原來大概是8.1倍，去年大概是7.1倍，這個數(shù)據(jù)是易居中國數(shù)據(jù)研究中心專門研究的。房價收入比上升到下降這個過程，原因一是全國平均水平，全國許多城市都是下跌的一個過程，我們的房價增長速度與收入增長速度之間的比較。當(dāng)我們的收入還在7%的增長，我們的房價不僅沒有漲，反而還在跌，那房價收入比肯定還在跌。那么這個過程就是擠壓泡沫的過程。實際上，全國8月份的時候，無論是環(huán)比還是同比，全國平均銷售水平已經(jīng)開始上升了。但是即使在上升，還是沒有我們收入比增長的快，所以依然是擠壓泡沫的過程?！? 東北振興促房地產(chǎn)健康發(fā)展 9月28日，《人民日報》發(fā)文稱《房地產(chǎn)市場依然是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境重要之錨》。中央媒體這一信號發(fā)出，令房地產(chǎn)人為之振奮。為了推動城市發(fā)展，積極踐行責(zé)任房企的力量，沈陽房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合沈陽日報、新浪樂居發(fā)起了“2015沈陽城市發(fā)展高峰論壇”的活動，共同為沈陽打造綠色、健康的房地產(chǎn)市場而努力。 對此，顧教授詳談：“經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮與房地產(chǎn)行業(yè)是分不開的，如果東北的經(jīng)濟(jì)能夠再振興，并且保持中高速的發(fā)展，那么房地產(chǎn)也不可能差。反過來，東北再振興離不開房地產(chǎn)市場的回暖。我相信房地產(chǎn)現(xiàn)在是階段性的飽和，比如豬肉消化周期為1年或者2年，而我們房地產(chǎn)行業(yè)可能要更久，各個城市周期是不一樣的。東北區(qū)域內(nèi)，沈陽的庫存比較大，要有耐心，要促進(jìn)它庫存的消化。如何消化？就是購買力的提升，一個是老居民的購買力，一個是新居民的購買力。如何進(jìn)一步激發(fā)老百姓買房的熱情呢？以后很有可能房價收入比繼續(xù)下降，但不等于房價下跌。居民收入每年都在7%-8%的增長，房價在2%-3%的增長，房價收入比在下降，但房價也在緩慢的增長。進(jìn)入‘白銀時代’，房價不可能像‘黃金時代’那樣上漲的快，而是合理的平穩(wěn)的上漲。房地產(chǎn)的保值功能還是存在的，長遠(yuǎn)上說，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一定會是平穩(wěn)向上的一個態(tài)勢?！? 顧教授的耐心我們有目共睹，與學(xué)者對話思維也要跟得上。我們將心中的疑問解開后，對未來房地產(chǎn)的發(fā)展有了足夠的信心。這信心，來自于顧教授的侃侃而談與獨到見解。70歲的老者，毫無老態(tài)龍鐘之感，當(dāng)我們的拜訪結(jié)束時，顧教授也將離開沈陽奔赴下一個城市。來時一個行李箱一個背包，走時也是一個行李箱一個背包，不變的還是他一個人。看著顧教授坐車離去的背影，我們不禁感嘆這樣一位‘空中飛人’竟比現(xiàn)在的年輕人還要有干勁?；叵肫鹚彩掠H力親為的個性，毫無垂暮之年的情緒，相信這些與他的生活積累與工作閱歷有關(guān)，那樣清風(fēng)兩袖的境界，并不是誰都能達(dá)到的。