新浪樂(lè)居訊 （編輯 鐘明敏）陳淮，國(guó)家級(jí)有特殊貢獻(xiàn)專(zhuān)家，中國(guó)人民大學(xué)博士生導(dǎo)師。曾任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所副所長(zhǎng)，現(xiàn)為建設(shè)部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)。曾預(yù)言2010年非常可能是平均房?jī)r(jià)會(huì)下跌，并堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展還有20年到30年的輝煌期。 建設(shè)部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 陳淮   3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了“新國(guó)五條”細(xì)則，引起社會(huì)廣泛討論，尤其是“新國(guó)五條”中對(duì)于自有住房成交繳納20%個(gè)稅的條款，催生了近日多個(gè)城市二手房成交熱。中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮在蓉接受新浪樂(lè)居采訪時(shí)表示，“新國(guó)五條”并不新，政策的作用也被市場(chǎng)夸大，“住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求的格局并不能通過(guò)政策調(diào)控得到根本改變?！?   新國(guó)五條不“新” 地方政策或?qū)⒅貜?fù)06年“老路”   “新”政不新 調(diào)控更加嚴(yán)厲   “國(guó)五條實(shí)際上并沒(méi)有太多的變化，依然堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性的需求，和為賣(mài)而買(mǎi)的需求”陳淮認(rèn)為“新國(guó)五條”與此前的調(diào)控政策在內(nèi)容上與幾乎沒(méi)有不同，依然是差別化的信貸政策，依然是限購(gòu)，只是越發(fā)嚴(yán)厲。（相關(guān)鏈接：新“國(guó)五條”彰顯房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決心）   而對(duì)于人們最為關(guān)注的自有住房出售需繳納20%個(gè)稅，陳淮表示該項(xiàng)政策在2006年即已制定并實(shí)施，并且“原有的征收條例上細(xì)則非常明確，沒(méi)有多少進(jìn)一步細(xì)化的余地”。并對(duì)即將出臺(tái)的地方細(xì)則進(jìn)行預(yù)測(cè)：“估計(jì)各地出臺(tái)還會(huì)繼續(xù)06年的有關(guān)政策”。（相關(guān)鏈接：二手房交易征稅20%已存在20年 始終未變）   在2006年的政策規(guī)定中，房改房要按經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)定價(jià)；家庭自住的唯一一套住房，居住5年以上免個(gè)人所得稅；在一年內(nèi)重新購(gòu)房的，可以先交后返。此外，2006年的政策也明確規(guī)定，房屋裝修費(fèi)、交易中介費(fèi)以及在房屋買(mǎi)賣(mài)中的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅，都不在20%個(gè)稅計(jì)征范圍內(nèi)(除契稅以外)?！耙虼诉@個(gè)細(xì)則在2006年就比較具體和明確，并不是說(shuō)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得的20%?！?   20%個(gè)稅執(zhí)行中操作難度大   陳淮表示，20%個(gè)稅政策實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中確實(shí)存在些難以操作的部分，因而相當(dāng)多的部分實(shí)行了簡(jiǎn)易稅費(fèi)，政策明文規(guī)定難以評(píng)估原值的可以按1%—3%的出讓價(jià)全額征收?！拔夜烙?jì)簡(jiǎn)易稅率的問(wèn)題不會(huì)取消，但可能要求更加嚴(yán)格，一切稅費(fèi)都需要提供相應(yīng)憑據(jù)?！?   并不存在轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題 市場(chǎng)供需決定房屋價(jià)格   除20%個(gè)稅的具體征收細(xì)則外，該稅收的轉(zhuǎn)嫁也成為近日熱議的話題。陳淮認(rèn)為實(shí)際上并不存在轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題，“市場(chǎng)的成交價(jià)格是需求價(jià)格，最終成交價(jià)取決于買(mǎi)房的需求能力和果決性?！保ㄏ嚓P(guān)鏈接：“國(guó)五條”能否扭轉(zhuǎn)樓市漲價(jià)預(yù)期）   針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有與會(huì)者提問(wèn)，“20%個(gè)稅有無(wú)破解之法”，陳淮戲稱：“有一個(gè)辦法，那就是按你買(mǎi)的原價(jià)賣(mài)。”   調(diào)控旨在改變房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 投機(jī)性需求已被擠出市場(chǎng)   據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年2月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)有66個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲，上漲城市比例達(dá)到統(tǒng)計(jì)總量的94%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為9893元/平米，環(huán)比1月上漲0.83% ，自2012年6月連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲。   均價(jià)漲跌并不代表房?jī)r(jià)漲跌   而陳淮對(duì)于房?jī)r(jià)上漲與調(diào)控新政的關(guān)系明確表示“我不喜歡“國(guó)五條導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲跌”的理論，我不喜歡這種形而上的看法。這一個(gè)多月，或者過(guò)去幾周內(nèi)成交量火爆，或者是下跌了，說(shuō)你看國(guó)五條有效了，未必！”我們看到的統(tǒng)計(jì)出來(lái)的房?jī)r(jià)、成交量的變化都是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的變化。就如同你把一個(gè)姚明和一個(gè)潘長(zhǎng)江放在一起，平均身高是1米78，你把一個(gè)姚明和兩個(gè)潘長(zhǎng)江放在一起，平均身高是1米68，平均身高降低了，但是這種平均數(shù)的降低不是通過(guò)降低每個(gè)個(gè)體的身高的方式來(lái)完成的。實(shí)際上呢？姚明和潘長(zhǎng)江的身高并沒(méi)有變化，只是他們的組成比例不一樣了。   炒房團(tuán)不再 剛需成市場(chǎng)主體   陳淮認(rèn)為調(diào)控已在2012年已經(jīng)取得了相當(dāng)明顯的效果，盡管去年末到今年初成交量火爆也好，房?jī)r(jià)有所上漲，但實(shí)際上買(mǎi)房子的人的構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生了非常明顯的變化，在過(guò)去一段時(shí)間，大家很少聽(tīng)或者沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)溫州炒房團(tuán)煤老板集體入市買(mǎi)房的事情了，投機(jī)性購(gòu)房需求被擠出市場(chǎng)。   未來(lái)二三十年房子仍供不應(yīng)求 核心市區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)越來(lái)越高   “18號(hào)文件提到說(shuō)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，我始終認(rèn)為這個(gè)在未來(lái)二三十年沒(méi)有太大的變化?！标惢慈缡钦f(shuō)，同時(shí)，“在今后一個(gè)很長(zhǎng)的歷史時(shí)期，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于供不應(yīng)求的絕對(duì)短缺狀態(tài)”。   陳淮對(duì)編輯說(shuō)：“房?jī)r(jià)漲的時(shí)候并不是所有人的代價(jià)都提高了，但是核心市區(qū)的房子一定是越來(lái)越貴”。   陳淮表示平均房?jī)r(jià)的漲跌并不能代表實(shí)際購(gòu)房代價(jià)的漲跌，其中還包含了住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整及住宅區(qū)域分布等影響因素，在這種情況下就有可能出現(xiàn)“整體房?jī)r(jià)下降，但是不管看哪一個(gè)檔次的房?jī)r(jià)都上漲”的現(xiàn)場(chǎng)。而對(duì)于處于城市化進(jìn)程中的中國(guó)大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，“只要郊區(qū)化和遠(yuǎn)郊化明顯，核心市區(qū)的房子一定越來(lái)越貴?！?   調(diào)控與市場(chǎng)進(jìn)入硬對(duì)抗階段 政策手段未及樓市根本   自2003年以來(lái)，中國(guó)的樓市調(diào)控已走過(guò)十個(gè)年頭，有效地抑制了房?jī)r(jià)的上漲速度，但陳淮同樣認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有許多不足和缺陷。陳淮表示，10年來(lái)的調(diào)控政策被動(dòng)性、滯后性非常明顯，政策成本很高，但效益不高，對(duì)市場(chǎng)采取的是簡(jiǎn)單硬對(duì)抗模式，而最關(guān)鍵的一點(diǎn)是沒(méi)有與改革相結(jié)合。（相關(guān)鏈接：房?jī)r(jià)又漲新國(guó)五條或無(wú)用 專(zhuān)家稱調(diào)控有缺陷）   “我們很少就原有舊體制和舊制度進(jìn)行調(diào)整，而是在簡(jiǎn)單的抑制供和求方面做文章，真正影響供求關(guān)系與產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的領(lǐng)域幾乎沒(méi)有作出過(guò)多少制度性的調(diào)整和安排，比如說(shuō)土地制度壟斷、土地利率的市場(chǎng)化、中央和地方稅負(fù)關(guān)系的完善等方面幾乎無(wú)一涉及?！?