八、利用信托工具融資的商業(yè)模式案例

（一）利用創(chuàng)業(yè)投資信托資金創(chuàng)業(yè)的故事

 生物專家何工經(jīng)過(guò)多年的潛心研究，在基因工程領(lǐng)域取得了突破性的進(jìn)展，研制出了擁有自主的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的、效用突出的產(chǎn)品。市場(chǎng)對(duì)該產(chǎn)品預(yù)期良好，眾多廠商紛紛表示出高價(jià)收購(gòu)的意向。經(jīng)過(guò)多方努力，以何工為主要出資人的“超凡生物技術(shù)有限責(zé)任公司”在元盛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)成立了。

該公司注冊(cè)資金200萬(wàn)，何工以知識(shí)產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金出資，占有70%的股份。經(jīng)過(guò)一年多的運(yùn)作，超凡生物技術(shù)公司遇到了發(fā)展的瓶頸：產(chǎn)品即將正式進(jìn)入市場(chǎng)，生產(chǎn)規(guī)模急需擴(kuò)大，可是發(fā)展所需的后續(xù)資金達(dá)2000萬(wàn)元。

這不是何工和公司現(xiàn)有的出資人所能解決的，銀行貸款又毫無(wú)可能，怎么辦呢？

何工向某信托公司求助。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和充分的研究論證，該公司項(xiàng)目小組認(rèn)為：經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的產(chǎn)品原型測(cè)試和市場(chǎng)檢驗(yàn)，超凡生物公司產(chǎn)品已初步具備大規(guī)模生產(chǎn)和推廣的可能，且產(chǎn)品未來(lái)的成長(zhǎng)性好，附加值高，同時(shí)具有一定的市場(chǎng)壟斷性，市場(chǎng)潛力大、前景廣闊；超凡生物公司經(jīng)營(yíng)層具有很強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力以及市場(chǎng)開(kāi)拓和把握能力，而且具有深厚的專業(yè)知識(shí)和多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；超凡生物公司享受政策優(yōu)惠，財(cái)務(wù)狀況較好，而且擁有核心技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。最終，項(xiàng)目小組認(rèn)為：該項(xiàng)目符合創(chuàng)業(yè)投資的要求，可以以創(chuàng)業(yè)投資信托的方式介入。

在項(xiàng)目小組調(diào)研的基礎(chǔ)上，該公司為何工量身打造了“超凡創(chuàng)業(yè)投資信托”：該信托通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品向社會(huì)募集資金，然后把募集資金以增資擴(kuò)股方式注入超凡生物技術(shù)公司并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理重組，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立風(fēng)險(xiǎn)控制措施；同時(shí)利用新的資金擴(kuò)大生產(chǎn)能力，開(kāi)拓新市場(chǎng)，達(dá)到增強(qiáng)贏利能力的目的。

由于有了雄厚的信托資金支持，再加上公司正確的經(jīng)營(yíng)策略和有效管理，超凡公司的業(yè)務(wù)呈高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。不到兩年， 超凡公司產(chǎn)品市場(chǎng)占有率逐步提高，盈利能力大增，股權(quán)也隨之大幅升值。同時(shí)，在信托公司的支持下，何工的心血不僅得到了運(yùn)用和推廣，同時(shí)也分享了高科技成長(zhǎng)帶來(lái)的高收益。

    值得一提的是超凡公司最后通過(guò)回購(gòu)的方式將70%的股權(quán)又收了回來(lái)，而收購(gòu)價(jià)是以信托資金的入股金額加上不高的信托回報(bào)來(lái)計(jì)算的。是一筆非常合算的融資。

（二）利用信托促進(jìn)銷售的模式

2005年，報(bào)上登了一個(gè)通告，內(nèi)容如下：

吉林信托發(fā)售“宜家公寓資金信托計(jì)劃”的通告

吉林省信托投資有限責(zé)任公司近日發(fā)售“宜家公寓資金信托計(jì)劃 ”?，F(xiàn)將相關(guān)情況介紹如下：

 發(fā)行時(shí)間：2005年12月19日—23日

 發(fā)行地點(diǎn)：吉林信托8樓（長(zhǎng)春大街500號(hào)吉信大廈）

 信托期限：2年

 收益分配：每滿一年分配一次

 資金運(yùn)用：采用貸款方式運(yùn)作

 預(yù)計(jì)收益率：4.5％—5.2％

 資金要求：最低5萬(wàn)元，并可按1萬(wàn)元的整數(shù)倍增加，不設(shè)上限

 所需證件：持本人及代理人有效證件辦理

 咨詢電話：8993575；8993597；8993578   

                         吉林省信托投資有限責(zé)任公司

                            2005年12月15日

這是怎么回事呢？原來(lái)宜家國(guó)際公寓的開(kāi)發(fā)商在利用信托銷售產(chǎn)品。

其模式要點(diǎn)：

1、宜家國(guó)際公寓項(xiàng)目位于建設(shè)街，占地面積1萬(wàn)多平方米，建筑面積為3.4萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資1.3億元，是集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，

可現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商遇到了資金問(wèn)題；

2、通過(guò)與信托公司合作推出信托投資計(jì)劃，信托收益來(lái)源為“宜家國(guó)際公寓”項(xiàng)目收益。預(yù)計(jì)受益人的年投資回報(bào)率可達(dá)5.2%。信托計(jì)劃期限為兩年，共推出200份，最小金額5萬(wàn)元，每滿一年分配一次利息。信托計(jì)劃的持有人可與“宜家國(guó)際公寓”開(kāi)發(fā)商簽訂信托計(jì)劃資金轉(zhuǎn)付“宜家國(guó)際公寓”購(gòu)房首付合同，并可獲得5%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3、購(gòu)房者既享受了項(xiàng)目投資的收益，又規(guī)避了購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)。

4、開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有資金的情況下完成了建設(shè)和銷售；信托公司獲得了一筆信托收益，一般不會(huì)少于7.5%；購(gòu)房者每年有5.2%的投資回報(bào)率，同時(shí)還可享受5%的優(yōu)惠買房，而又規(guī)避了購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)?？芍^三方皆喜呀!

從以上兩例案例，我們可以看出，信托工具對(duì)企業(yè)的融資和銷售有著巨大的利用價(jià)值?？上КF(xiàn)在懂得運(yùn)用的企業(yè)家太少，善用者必能大有作為。

九、利用私幕基金和銀行按揭杠桿獲取巨額利潤(rùn)模式

     南方某大城市的開(kāi)發(fā)商由于資金鏈快斷裂,急于想出手一幢快要完工的商業(yè)大廈。該商業(yè)大廈位于市新開(kāi)發(fā)區(qū)，樓高30層，其中地下三層為停車場(chǎng),面積12000多平方米，有300個(gè)車位；地上一到四層為商場(chǎng),總面積有11000多平方米；從五層開(kāi)始到30層都是寫(xiě)字樓，有63000多平方米。大樓氣勢(shì)宏偉，裝修豪華，是該區(qū)的標(biāo)志性建筑。

如果此樓開(kāi)盤發(fā)售的話是完全可以賣掉的，只不過(guò)周期長(zhǎng)了些，所以開(kāi)發(fā)商想尋找能一次性購(gòu)買的人或公司。如果按照開(kāi)發(fā)商的想法，整幢出售的話，大概可以迅速回籠7.6億的資金?？墒窍l(fā)布了很久，仍然無(wú)人問(wèn)津。此時(shí)開(kāi)發(fā)商找到了筆者的一個(gè)朋友A，A出于義氣和友情，就答應(yīng)了幫這個(gè)忙。于是A就找了幾個(gè)朋友商量,大家一致認(rèn)為這里有商機(jī)，于是他們就準(zhǔn)備自己干。

他們當(dāng)時(shí)的思路有兩條：一是發(fā)起私幕基金,再充分利用銀行的按揭杠桿拿下整幢樓,然后再邊租邊賣,是想用商業(yè)地產(chǎn)的概念來(lái)經(jīng)營(yíng)；二是找信托公司來(lái)做，即通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃募集資金買樓，然后再分別賣掉還錢。

經(jīng)過(guò)反復(fù)論證,他們選擇了第一個(gè)方案，決定成立個(gè)專用于買此樓的房產(chǎn)基金，基金封閉期兩年。于是他們就起草了個(gè)《***房產(chǎn)基金推介書(shū)》，以保底年收益20%的回報(bào)向企業(yè)家和朋友們推銷。由于所募集的資金是專門用來(lái)買此商業(yè)大廈的，而當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)也是一天一個(gè)價(jià)，且此開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成規(guī)模，有大量的公司需要地方辦公，所以***房產(chǎn)基金很快就募集了2.3億，經(jīng)過(guò)與開(kāi)發(fā)商的討價(jià)還價(jià)，最后以比原價(jià)低得多的價(jià)格買了下來(lái)，最后的成交價(jià)是7.6億人民幣。***房產(chǎn)基金首付2.3億，其余款項(xiàng)都是銀行提供按揭解決了。

銀行每年的利息是2800多萬(wàn)，這對(duì)***房產(chǎn)基金的壓力是非常大的，但他們看到了房地產(chǎn)的增值趨勢(shì)，仍然不打算賣掉。如果按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格分拆零賣的話也能夠獲利。他們始終堅(jiān)持出租的方針，結(jié)果果然引進(jìn)了某著名國(guó)際連鎖零售商和幾個(gè)銀行的分支機(jī)構(gòu)入租。由于示范效應(yīng)，加上此辦公樓的確是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，結(jié)果沒(méi)有幾個(gè)月，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓甚至是車場(chǎng)就都租了出去，每年可收租金3800多萬(wàn)元，比每年的銀行按揭利息還多1000多萬(wàn)，打了個(gè)漂亮初戰(zhàn)。

兩年后，房地產(chǎn)果然暴張30%，他們于是就將帶有租約的房產(chǎn)分拆地賣了出去，將銀行貸款還完后，凈贏利2.3億!對(duì)整個(gè)2.3億的***房產(chǎn)基金來(lái)說(shuō),收益率達(dá)到100%,比當(dāng)初承諾的年回報(bào)20%高出了許多倍?；鸱忾]期一到,大家都賺的盆滿缽滿。

十．深國(guó)投商用置業(yè)有限公司的“商業(yè)地產(chǎn)+金融投資+經(jīng)營(yíng)管理”模式

模式流程：    

深國(guó)投商用置業(yè)有限公司在沃爾瑪確定地點(diǎn)購(gòu)地——成立項(xiàng)目公司——深國(guó)投發(fā)行項(xiàng)目受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計(jì)劃——募集資金開(kāi)發(fā)建設(shè)——再將項(xiàng)目公司65%的股權(quán)溢價(jià)賣給境外公司——回籠建設(shè)資金——繼續(xù)開(kāi)發(fā)

                圖8-6

深國(guó)投商用置業(yè)有限公司是深圳國(guó)際信托公司于2003年4月為配合沃爾瑪深國(guó)投百貨有限公司在中國(guó)零售商業(yè)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展而投資設(shè)立的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)公司，核心業(yè)務(wù)是為沃爾瑪在中國(guó)開(kāi)發(fā)建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)。該司充分利用深圳國(guó)際信托作為沃爾瑪深國(guó)投百貨有限公司中方股東身份，及多年來(lái)雙方一直保持良好合作關(guān)系這一優(yōu)勢(shì)條件，積極配合美國(guó)沃爾瑪公司在中國(guó)的發(fā)展，在全國(guó)各地為其開(kāi)設(shè)分店建設(shè)商場(chǎng)。

2005 年度商用置業(yè)公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，目前在全國(guó)64個(gè)城市已經(jīng)沃爾瑪確認(rèn)的選點(diǎn)達(dá)69個(gè)，2005年內(nèi)新增開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目14個(gè)，累計(jì)已有21個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，其中寶安深國(guó)投商業(yè)中心、重慶深國(guó)投商業(yè)中心、長(zhǎng)沙深國(guó)投商業(yè)中心、蕪湖深國(guó)投商業(yè)中心、濰坊深國(guó)投商業(yè)中心、深圳深國(guó)投廣場(chǎng)沃爾瑪山姆會(huì)員店在2004年、2005年已經(jīng)建成開(kāi)業(yè)。2005年度，商用置業(yè)公司繼續(xù)拓展與跨國(guó)公司的合作，成功實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目股權(quán)退出19個(gè)，其中14家建設(shè)項(xiàng)目65%的權(quán)益出售給新加坡凱德置地公司，5家建設(shè)項(xiàng)目65%的權(quán)益出售給美國(guó)摩根斯坦利公司和美國(guó)西蒙公司，獲得了巨額的建設(shè)資金，有效地規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)，形成了充足的發(fā)展后勁。

由于成功地建立了與沃爾瑪、凱德置地、摩根斯坦利、西蒙公司、時(shí)代華納、普洛斯公司等國(guó)際大公司的密切合作關(guān)系，憑借股東和合作伙伴的各種優(yōu)勢(shì)，商用置業(yè)公司形成了“商業(yè)地產(chǎn)+金融投資+經(jīng)營(yíng)管理”的獨(dú)特發(fā)展模式。這種發(fā)展模式非其它商業(yè)地產(chǎn)投資商可以輕易復(fù)制，是商用置業(yè)公司獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康、持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是經(jīng)營(yíng)而不是賣出,因此開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸就是招租和如何能快速將沉淀的資金盤活或回籠。誰(shuí)能解決這兩個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)也就基本上能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大有作為。深國(guó)投商用置業(yè)有限公司是為了配合沃爾瑪深國(guó)投百貨有限公司在中國(guó)零售商業(yè)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展而投資設(shè)立的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)公司，核心業(yè)務(wù)是為沃爾瑪在中國(guó)開(kāi)發(fā)建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng).所以招租問(wèn)題根本不是問(wèn)題；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)瓶頸就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沉淀資金大,沉淀資金如何快速回籠問(wèn)題.深國(guó)投商用置業(yè)有限公司注冊(cè)資金只有1個(gè)億,但它利用母公司——深圳國(guó)際信托投資公司，通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃募集資金的便利,資金可以無(wú)限放大,因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金瓶頸就迎刃。但信托產(chǎn)品期限總是有限的，最對(duì)也就兩年、三年，所以，深國(guó)投商用有限公司又積極地引進(jìn)境外合作伙伴，并將其項(xiàng)目公司65%的股權(quán)溢價(jià)出售給了境外公司，適時(shí)地套回了資金，也滿足了所有信托收益人的要求，自己還保留了項(xiàng)目公司35%的股權(quán)，真是高明無(wú)比、一箭三雕！