昨日，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書分析認(rèn)為，從2012年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況分析，今年房價(jià)仍有較大上漲壓力。

限購政策：作用減弱

從全國范圍看，2012年房價(jià)增速基本得到控制，商品房銷售均價(jià)為5791元/平方米，同比增長8.1%。北京等16個(gè)省份商品房均價(jià)平穩(wěn)上升，漲幅低于10%。

另外，2011年由于限購政策的實(shí)施，北京、江蘇和浙江的商品房成交量大幅度下降，跌幅超過10%。但是在2012年，三省份的商品房成交量飛速上升，漲幅均高于10%，北京的商品房成交量增速超過30%。

20%個(gè)稅推高房價(jià)

如果嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅政策，將可能造成房價(jià)大幅攀升。一方面，在剛性需求推動下，二手住房價(jià)格將在原有價(jià)位上稅負(fù)加成直接推高二手房價(jià)，而二手房價(jià)增長對新建住房定價(jià)形成參照上漲效應(yīng)；另一方面，部分原本在存量住房市場實(shí)現(xiàn)的剛性購房需求被迫進(jìn)入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價(jià)格增長。

新開工面積負(fù)增長

近兩年樓市成交低迷，導(dǎo)致土地市場持續(xù)冷清，開發(fā)商拿地不積極，房屋新開工面積和土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長，專家認(rèn)為這在一些區(qū)域可能會形成新的供不應(yīng)求。據(jù)了解，北京2012年住宅新開工面積也出現(xiàn)負(fù)增長。其中房屋新開工面積減少24.1%，住宅新開工面積減少37.3%。

市場：剛性需求強(qiáng)勁

與新開工住宅面積減少相對的是年輕人自住房的剛性需求非常明顯。

調(diào)查報(bào)告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。年輕人急于買房的原因首先是“結(jié)婚需要”，其次是“住房保障體系不到位，缺乏安全感”以及“租房價(jià)格貴，居住條件不穩(wěn)定”、“房價(jià)漲得太快”等。過早購房致使住房需求提前釋放，也對住房價(jià)格的上漲產(chǎn)生了一定的刺激作用。在限購政策下，也有部分購房者為規(guī)避購房套數(shù)限制，或者考慮到換房交易稅費(fèi)的提高，選擇了購買超過當(dāng)前需求的住房。過早、過大購房的行為，一定程度上不必要地?cái)U(kuò)大了自住性住房的需求。

專家認(rèn)為，近兩年市場觀望氣氛濃厚，自住性需求逐步積累，在房價(jià)上漲預(yù)期的影響下，積累可能釋放。剛性需求將推動房價(jià)上漲。

宏觀：復(fù)蘇提高需求

受國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響，2013年中國GDP增速有望高于2012年。另外，受美國日本量化寬松貨幣政策的影響，今年中國可能面臨較高的通脹壓力。

經(jīng)濟(jì)增速回穩(wěn)形成居民收入增長預(yù)期，有利于消費(fèi)性購房需求積累，經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)增加了準(zhǔn)備購房家庭的購房款儲蓄積累，也有利于增強(qiáng)對未來收入增長的預(yù)期，同時(shí)也增強(qiáng)了銀行對購房家庭按揭房貸的信心，這些均有利于消費(fèi)性購房需求積累的釋放。另外，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有利于引導(dǎo)限制資本進(jìn)入生產(chǎn)性領(lǐng)域，緩解為保值增值形成的房地產(chǎn)投機(jī)性需求增長壓力。

專家分析，2013年房地產(chǎn)市場投機(jī)性購房會減少，而消費(fèi)性自住購房需求會加大。

北京：本地居民是買二手房主力

從北京市場看，自2011年開始受到“限購”政策影響，兩年來北京戶籍居民購買比例逐年上升，成為京城二手房住宅市場主力軍。2012年京籍購房者已經(jīng)占二手房市場的82.6%，比2011年提高6個(gè)百分點(diǎn)。而外省市居民、國內(nèi)企事業(yè)以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的購房比例均下降。今年本地居民仍將是二手房市場的主力。

展望：城鄉(xiāng)建設(shè)用地有望統(tǒng)籌調(diào)控

可以預(yù)期，2013年調(diào)控的難度加大。房價(jià)漲跌對于住房持有者和潛在購房者帶來明顯不同的福利效應(yīng)，住房持有和交易的市場利益分化加劇。房地產(chǎn)價(jià)格變化對不同開發(fā)經(jīng)營模式的企業(yè)影響完全不同，對于快速開發(fā)的企業(yè)，房價(jià)的快速增長使其成長劇增。

房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)向促進(jìn)城鎮(zhèn)化和改善民生主題傾斜。考慮民生主題，住房的居住消費(fèi)功能將被強(qiáng)調(diào)，住房投資和投機(jī)性需求將被進(jìn)一步打壓。考慮城鎮(zhèn)化主題，城鄉(xiāng)建設(shè)用地有望統(tǒng)籌調(diào)控，一些人口快速增長的城鎮(zhèn)化地區(qū)建設(shè)用地，特別是居住用地供應(yīng)控制有望減輕，部分住房嚴(yán)重供不應(yīng)求的城市，可能加快居住用地的入市供應(yīng)。

建議：適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)

2013年房價(jià)仍有較大的上漲壓力，調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持遏制投機(jī)、投資性需求不動搖，堅(jiān)持實(shí)施限購、限貸、限價(jià)、征收利得稅等措施，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以鞏固前期調(diào)控成果，防止房價(jià)大幅度反彈。

這些制度建設(shè)提了幾點(diǎn)：

防止城鎮(zhèn)化淪為房地產(chǎn)化，一些城市錯(cuò)誤理解城市化，特別是一些中小城市盲目規(guī)劃所謂“新城”，把居民區(qū)當(dāng)作工業(yè)化來開發(fā)規(guī)劃，殊不知房地產(chǎn)與工業(yè)制造品不同，其最終的消費(fèi)需求具有嚴(yán)重的本地市場依賴，結(jié)果導(dǎo)致鬼城、空城層出不窮。因此要對各級城市官員加強(qiáng)城鎮(zhèn)化學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使全社會了解新型城鎮(zhèn)化的科學(xué)含義，防止對城鎮(zhèn)化的片面理解甚至肆意曲解。

科學(xué)編制城市規(guī)劃，同時(shí)配套編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。

建立面向城市層面甚至項(xiàng)目層面的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評估平臺。

官員的GDP政績考核，應(yīng)剔除房地產(chǎn)和建筑業(yè)的GDP貢獻(xiàn)。

要努力確保保障房住房的分配公平，比如構(gòu)建公開透明的機(jī)制，建立多部門的家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)動審核和信息共享機(jī)制。

因地制宜制定土地供給計(jì)劃，一線城市、熱點(diǎn)城市、區(qū)域中心城市及其他房價(jià)上漲速度過快的城市應(yīng)該增加新增土地供給，盤活存量土地利用，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，在庫存高、房價(jià)泡沫明顯的三四線城市，應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng)，既要防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的沖動，又要保持市場供求的基本平衡和穩(wěn)定。

探索解決農(nóng)民工住房問題的多種途徑：如探索推進(jìn)和健全涵蓋農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房保障體系，建立農(nóng)民工公共租賃房制度。又如探索推進(jìn)農(nóng)民工住房公積金制度，再如探索農(nóng)民農(nóng)村土地關(guān)系退出與城鎮(zhèn)住房保障掛鉤機(jī)制。

（2013年04月26日  北京晚報(bào)）