文∕涂山青

 時(shí)近年尾，回首今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形，用一句古詩(shī)能很生動(dòng)地形容，那就是“山重水復(fù)疑無(wú)路……”，后半句能否接得上“柳暗花明又一村”？需要我們認(rèn)真思考。

樓市曾經(jīng)“山重水復(fù)疑無(wú)路”

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了嚴(yán)重低迷的時(shí)期。先是年初香港樓市率先暴跌40％，隨后是三四線(xiàn)城市樓市危機(jī)向一二線(xiàn)城市蔓延。信貸收緊，成交萎縮，庫(kù)存攀升，松綁失靈，救市失效，降價(jià)拋售，老板跑路……，這一個(gè)個(gè)令人心驚肉跳的詞語(yǔ)，一定程度上可以反應(yīng)今年前三個(gè)季度樓市的現(xiàn)實(shí)。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，1-10月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.8%，10月份降幅較1-9月還提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降9.5%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降9.9%；而商品房銷(xiāo)售額同比下降7.9%，較1-9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降9.9%，辦公樓銷(xiāo)售額下降20.4%。

成交的低迷，市場(chǎng)觀望情緒也嚴(yán)重挫傷了開(kāi)發(fā)商信心，今年以來(lái)房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自今年2月份起全國(guó)房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個(gè)月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比名義增長(zhǎng)12.4%，同比下降6.8個(gè)百分點(diǎn)，而其中住宅投資比重下降幅度更大，同比下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。投資增速除2月份外，一直低于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴(kuò)大，到9月份擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅市場(chǎng)投資增速下降的趨勢(shì)更明顯，僅2月份高于固定資產(chǎn)增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，隨后開(kāi)始下降，到10月份低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。而過(guò)去5年房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)為22%左右。

有人說(shuō)，2014年房地產(chǎn)遭遇了十年來(lái)最困難時(shí)期。銀貸收緊，銷(xiāo)售低迷，庫(kù)存攀升，很多中小開(kāi)發(fā)商只好走民間融資甚至高利貸這條路。救急要緊，明知是毒藥也要喝。高昂的資金成本，大量房源的積壓，不少開(kāi)發(fā)商不堪重負(fù)。一批三四線(xiàn)城市的中小房企已到了生死邊緣，除不時(shí)傳出有房企資金鏈斷裂、老板跑路外，大型房企的日子也不好過(guò)，甚至一度傳出有曾經(jīng)的標(biāo)桿房企也不得不拿待售房源甚至項(xiàng)目抵工程款和材料款的新聞。

房地產(chǎn)不振，也嚴(yán)重拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)整體上呈繼續(xù)下行態(tài)勢(shì)。今年前3個(gè)季度GDP增速分別為7.4%、7.5%和7.3%，創(chuàng)5年來(lái)新低。結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型的陣痛超預(yù)期。有專(zhuān)家認(rèn)為今年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)是2008年金融危機(jī)以來(lái)最差的表現(xiàn)。包括國(guó)際貨幣基金組織在內(nèi)的多個(gè)國(guó)際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2014年第12期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com