連鎖事業(yè) 商圈調(diào)查與選店 ***目錄*** 壹、總則 貳、商圈的定義 叁、商圈調(diào)查流程 肆、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式 伍、商圈調(diào)查報(bào)告方式 陸、立地要素 柒、地點(diǎn)選定主要條件 八、商圈類(lèi)型 1.集中型商圈 A.商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約３０～４０位以上) B.商圈內(nèi)住宅人口(約２４０００以上) C.區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集 D.商店集中且范圍大 E.與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店多，且規(guī)模大(大型購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司） F.交通頻繁，車(chē)輛流量大 G.商圈類(lèi)型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住 2.分散型商圈 A.商圈內(nèi)流動(dòng)人口少 B.商圈內(nèi)腹地分散 C.區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度３樓以下 D.商店分散且范圍小 E.與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店少，且規(guī)模小 F.交通不頻繁，車(chē)輛流量少 G.商圈類(lèi)型：住、住商、住辦、辦、辦住 九、預(yù)估收入、支出與可能凈利 見(jiàn)附件表格六。 1.以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查 (1)與目前承租人洽詢(xún) (2)與所有人洽詢(xún) 2.預(yù)估每次消費(fèi)金額 (1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開(kāi)何類(lèi)型之店 (2)本連鎖店依商圈類(lèi)別所劃分之市場(chǎng)定位 3.每日來(lái)客人數(shù)預(yù)估 (1)了解各店之人潮數(shù) (2)以各店之來(lái)客÷各店之人潮數(shù)×１００％＝各店之入店率 (3)再以求出之入店率×該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)＝預(yù)估客戶(hù)數(shù) (4)未來(lái)再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來(lái)客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正． 4.可能業(yè)績(jī) (1)預(yù)估消費(fèi)金額×可能客戶(hù)數(shù)＝可能每日營(yíng)業(yè)金額 (2)可能每日營(yíng)業(yè)金額×３０＝可能每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額 5.固定費(fèi)用 (1)預(yù)估固定薪資費(fèi)用元 (2)折舊費(fèi)用預(yù)估元 (3)管銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)估元 (4)預(yù)估固定費(fèi)用元 6.預(yù)估變動(dòng)成本 (1)預(yù)估管理月費(fèi)%． (2)銷(xiāo)貨成本%． (3)總變動(dòng)費(fèi)用＝%×月?tīng)I(yíng)業(yè)額 7.預(yù)估凈利 (1)可能月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)－租金－固定費(fèi)用－變動(dòng)總費(fèi)用＝預(yù)估凈利 (2)本預(yù)估凈利為稅前凈利 8.損益平衡 （固定費(fèi)用＋租金）÷（１－變動(dòng)成本） 十、建議地點(diǎn)之確定 1.依上之抽樣人潮與抽樣地點(diǎn)所得之可能凈利 2.并分析可能之未來(lái)發(fā)展情況 3.將可供本企業(yè)開(kāi)設(shè)門(mén)店之地段或區(qū)間一一注明 十一、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論 1.發(fā)展情況 (1)未來(lái)政府之行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所之建造 (2)未來(lái)捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)． (3)大型辦公大樓、商業(yè)中心．．．等之建造 (4)該商圈之未來(lái)轉(zhuǎn)變情況 A.人口年齡層之轉(zhuǎn)變 B.消費(fèi)習(xí)慣之未來(lái)改變情況 C.人潮匯集之可能變動(dòng)地段 2.競(jìng)爭(zhēng)情況 (1)商圈內(nèi)既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小。 (2)商圈內(nèi)的飽和程度。 3.結(jié)論 根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后于結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明： (1)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店 (2)何種商品組合之配合 (3)顧客之型態(tài) (4)租金狀況 (5)集會(huì)場(chǎng)所