破解當(dāng)前房地產(chǎn)融資難的幾點(diǎn)思考 昨天,美國(guó)華盛頓互惠銀行倒閉給摩根大通銀行收購(gòu),前幾天的AIA危機(jī)和雷曼兄弟破產(chǎn),一場(chǎng)由美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂,從而傳遞到銀行業(yè),再通過(guò)金融創(chuàng)新產(chǎn)品把火燒到資本市場(chǎng)，一場(chǎng)“經(jīng)濟(jì)界的珍珠港事件”、“金融界的911”在美國(guó)爆發(fā)席卷全球…回想去年十月,中國(guó)資本策劃研究院在廣州新天河賓館舉辦的一場(chǎng)關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)的論壇,當(dāng)時(shí)我就美國(guó)次貸影響,未來(lái)存款準(zhǔn)備金和利率走勢(shì)的預(yù)測(cè),基本今天都應(yīng)驗(yàn)!當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)資金的困境也提出了解決對(duì)策,今天看來(lái)依然有價(jià)值.. 而據(jù)有關(guān)部門(mén)最近預(yù)測(cè)，2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元。而2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)可約能遭遇中期調(diào)整或者短暫調(diào)整，如果遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。從上市房地產(chǎn)公司的凈現(xiàn)金流情況看，預(yù)計(jì)2008年全年的凈現(xiàn)金流為負(fù)，而2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴(yán)峻，2009年比2008年更嚴(yán)峻! 日前，高盛的一份研究報(bào)告也指出，從去年末房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整以來(lái)，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金流不足，首先房產(chǎn)業(yè)以前一直有較高的盈利，這對(duì)銀行等債權(quán)人提供了緩沖;其次在今年上半年，中國(guó)國(guó)內(nèi)再建項(xiàng)目總面積同比增長(zhǎng)了24％，高于去年的23％。這種逆勢(shì)擴(kuò)張，將在今年第四季度使現(xiàn)金流雪上加霜。再者，到年底開(kāi)發(fā)商將要向施工企業(yè)支付工程款，這將進(jìn)一步消耗掉流動(dòng)資金。在銀行方面，“放貸漏洞”也是加大信貸風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)很重要原因，如開(kāi)發(fā)貸款和銷(xiāo)售收入被挪用，房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值被高估，貸款高度集中,其中有12家銀行甚至出現(xiàn)非抵押質(zhì)押貸款增長(zhǎng)高達(dá)286％，而抵押貸款增長(zhǎng)卻只有53％。更有甚者，一些銀行連抵押質(zhì)押物也沒(méi)有。另外,央行近日公布的2008年第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查情況顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比為13.3％，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分比，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金面臨壓力.也從另一個(gè)角度預(yù)示了國(guó)內(nèi)銀行放貸危機(jī)發(fā)生的可能性, 高盛預(yù)計(jì)中國(guó)銀行業(yè)的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪,這應(yīng)引起房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的高度重視!界時(shí),銀行自行救火不及,房地產(chǎn)業(yè)期待銀行貸款解決資金困境難上加難!那么,房地產(chǎn)企業(yè)如何才能避免陷入融資困境、破解融資難？ 一.把握最新的宏觀金融政策動(dòng)態(tài) 中國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)最密切的宏觀金融政策就是銀行存款準(zhǔn)備金率、存貸款基準(zhǔn)利率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)，這是央行宏觀調(diào)控的三大貨幣政策工具. 2007年的6次加息，以及10次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，都是十分強(qiáng)烈的房地產(chǎn)銀根緊縮的信號(hào).特別注意，2008年9月15日，央行決定下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率,這是自2004年10月29日以來(lái)貸款基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。對(duì)此次“雙率”下調(diào)，可見(jiàn)緊縮的金融政策開(kāi)始放松，下一步，隨著通脹壓力趨緩，貨幣政策關(guān)注焦點(diǎn)也開(kāi)始從通脹壓力，轉(zhuǎn)移到解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問(wèn)題中去;但是如此判斷說(shuō)房地產(chǎn)資金松動(dòng),還為時(shí)過(guò)早. 二.制定好自身的發(fā)展戰(zhàn)略。 對(duì)于大部分資金實(shí)力不足的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),當(dāng)前采取收縮保守的發(fā)展戰(zhàn)略,無(wú)疑是避免陷入困境無(wú)奈選擇;而對(duì)于極少數(shù)資金充裕的房企,則是兼并收購(gòu)的黃金時(shí)代! 房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)按其自身的特點(diǎn)、資產(chǎn)規(guī)模大小和行業(yè)定位，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和金融政策的前提下，制定一個(gè)合適自身發(fā)展的戰(zhàn)略，尤其重要. 三.房企對(duì)資金的規(guī)劃要有前瞻性。 融資是一個(gè)系統(tǒng)的工程，需要足夠的時(shí)間、周詳?shù)挠?jì)劃和充分的準(zhǔn)備，不能臨時(shí)抱佛腳。一般來(lái)說(shuō)，大型企業(yè)要提前5年以上的時(shí)間去準(zhǔn)備；中型企業(yè)要提前2～3年的時(shí)間去準(zhǔn)備；小型企業(yè)要提前半年到1年的時(shí)間去準(zhǔn)備。房企對(duì)資金的規(guī)劃更要有前瞻性。 四.中小房企要克服盲目的多元化。 很多房企不顧自身實(shí)力，盲目追求多元化，集開(kāi)發(fā)商、建筑商、銷(xiāo)售商和物業(yè)管理為一身，其實(shí)，自身實(shí)力不夠雄厚的時(shí)候，多元化經(jīng)營(yíng)容易分散資金、精力、人力和物力，增加經(jīng)營(yíng)成本，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。受其自身規(guī)模的限制，中小房企本來(lái)就資金緊張，若加上多元化經(jīng)營(yíng)，那只能死得更快了。這個(gè)時(shí)候要采取“減法經(jīng)營(yíng)”的策略，可以刪減一些盈利少的業(yè)務(wù)，集中精力做專(zhuān)長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。廣大中小房企，要注重提高自身的品牌和經(jīng)濟(jì)效益，做精做專(zhuān)，力爭(zhēng)成為專(zhuān)業(yè)的某環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)商，不要成為產(chǎn)業(yè)鏈的“托拉斯”。 五.房企要提高自身微觀融資能力。 房企無(wú)論大小,自身微觀融資能力都很重要.很多大型房地產(chǎn)公司，只通過(guò)民間借貸、上市、發(fā)債、銷(xiāo)售回籠資金、股東借款等幾種有限的方式，還有REITs 、CMBS 、實(shí)物期權(quán)融資、經(jīng)營(yíng)融資、合作融資、品牌融資、表外融資、資產(chǎn)置換融資、分立融資、PE、權(quán)益信托等100多種方法其實(shí)都可嘗試,但很多由于自身融資能力等種種原因,大量融資資源浪費(fèi),企業(yè)拿著金飯碗在討飯;很多中小房企，融資資源有限,再加自身融資能力上欠缺,資金更是雪上加霜.其實(shí),企業(yè)無(wú)論大小,都可找到一些適合自己企業(yè)的方法，很關(guān)鍵在于自身融資水平和能力。中國(guó)資本策劃研究院開(kāi)發(fā)的《房地產(chǎn)融資策劃36計(jì)》課程，針對(duì)各企業(yè)的實(shí)際情況，提出破解企業(yè)融資難的解決方案，有36種渠道和100多種方法，系統(tǒng)學(xué)習(xí)是可快速提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平。 六.當(dāng)前破解融資難的幾種方法 1.經(jīng)營(yíng)融資。 以萬(wàn)科為例,率先舉起降價(jià)的大旗，當(dāng)眾人還在死撐房?jī)r(jià)的時(shí)候，萬(wàn)科早已步入安全地帶。不僅通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售快速回籠資金，避免了資金短缺的問(wèn)題，同時(shí)也為下一步低價(jià)吃進(jìn)土地埋下伏筆。對(duì)此，有人認(rèn)為，萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)目的是先打壓市場(chǎng)，然后好低價(jià)拿地，進(jìn)而壟斷市場(chǎng)，一環(huán)扣著一環(huán)，沒(méi)有絲毫漏洞。在這個(gè)危急關(guān)頭，各路“神仙”就各顯神通了，這也無(wú)可厚非的。 另外,對(duì)于中小企業(yè)可以通過(guò)提高性?xún)r(jià)比、隱性降低首付、政府對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼等方式打開(kāi)局面，也可以推出多種多樣的促銷(xiāo)方式刺激消費(fèi)：送車(chē)位、送精裝修、送10年管理費(fèi)、送名車(chē)還打折等等。十一國(guó)慶尚未到來(lái)，廣州各個(gè)樓盤(pán)的促銷(xiāo)計(jì)劃已相繼出臺(tái)。富力和合生創(chuàng)展將是黃金周促銷(xiāo)的“狠角色”，前者的國(guó)慶置業(yè)“搶金”大行動(dòng)已經(jīng)拉開(kāi)序幕，旗下九個(gè)樓盤(pán)同時(shí)推出特價(jià)單位，將在原價(jià)基礎(chǔ)上減低9萬(wàn)元；后者在各大媒體上打出了100套市中心現(xiàn)樓的優(yōu)惠廣告，其中華景新城最低降至8500元/平方米。恒大地產(chǎn)則重喊“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)、特價(jià)必升值”的口號(hào)，即將開(kāi)盤(pán)的恒大山水城、御景半島“尚御”組團(tuán)分別打出額外7.6折和額外8.5折的促銷(xiāo)折扣。而合景泰富則走了一條差異化營(yíng)銷(xiāo)路線，將向買(mǎi)摟者贈(zèng)送黃金，最高達(dá)1斤。 這些都是通過(guò)在經(jīng)營(yíng)手段上面下工夫，把銷(xiāo)售提高，快速回籠資金的方法. 2.分立融資。 對(duì)于大企業(yè)可以采取分立融資的方式。大企業(yè)通常采取多元化的綜合經(jīng)營(yíng)模式，一般橫跨幾個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，不同的行業(yè)有其固有的行業(yè)限制，就像當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控，而對(duì)其他行業(yè)相對(duì)寬松，這時(shí)候可以通過(guò)其他不受限制的行業(yè)分立繞道來(lái)融資。例如，碧桂園主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店、物業(yè)管理、建筑、安裝、設(shè)計(jì)、裝修及裝飾、自來(lái)水、高爾夫球場(chǎng)、主題公園以及學(xué)校和醫(yī)院等，子公司及項(xiàng)目公司超過(guò)30家。這時(shí)候可以通過(guò)不受限制的行業(yè)分立，單個(gè)行業(yè)來(lái)繞道融資。 3.合作融資。 聯(lián)合開(kāi)發(fā)。一切源于資金，一切又歸于資金。一些手中有地但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企“求貸無(wú)門(mén)”，有雄厚資金實(shí)力的大型房企卻苦于手中“無(wú)地”，在此背景下，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是中小房企開(kāi)始聯(lián)合拿地或聯(lián)合開(kāi)發(fā)，甚至有部分房企聯(lián)手外資，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上“攻城略地”，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不斷激烈，合作開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)模式漸成規(guī)模。房企合作開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目既可以實(shí)現(xiàn)雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，也可以緩解融資壓力，將對(duì)房企未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略起到相當(dāng)大的影響。 聯(lián)合代理。中小房企受其自身規(guī)模的限制，無(wú)法成為產(chǎn)業(yè)鏈的“托拉斯”，對(duì)于銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該聯(lián)合房地產(chǎn)中介公司，委托其代理一、二手樓銷(xiāo)售，這個(gè)全新的營(yíng)銷(xiāo)模式將會(huì)漸趨流行。最近，珠江新城名盤(pán)保利心語(yǔ)分別聘請(qǐng)代理公司中地行、保利地產(chǎn)代理、經(jīng)緯三家同時(shí)代理；恒大地產(chǎn)亦曾破天荒地將旗下項(xiàng)目分包給國(guó)內(nèi)各大知名代理商銷(xiāo)售；星河灣也，一反常態(tài)聘請(qǐng)同城某知名代理商進(jìn)行一二手樓聯(lián)動(dòng)代理。去年十一黃金周前后，廣州多數(shù)房企的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例約占總銷(xiāo)售額的2.5％，近期已經(jīng)增長(zhǎng)了一倍。此外，開(kāi)發(fā)商支付給代理公司的銷(xiāo)售傭金，也從去年的0.8％－1.2％提高到了2％左右。種種跡象證明，銷(xiāo)售才是硬道理這一樸素真理。聯(lián)合代理的營(yíng)銷(xiāo)模式將對(duì)開(kāi)發(fā)商、代理公司和消費(fèi)者這三個(gè)層面產(chǎn)生不同程度的影響。 4.民間借貸。 按調(diào)查，我國(guó)的民間金融力量非常大，到08年6月總量高達(dá)10萬(wàn)億，占整個(gè)正規(guī)金融總量的1/3，而如何加以引導(dǎo)扶持利用很關(guān)鍵。浙江的民營(yíng)企業(yè)發(fā)展那么好，許多小額的幾百萬(wàn)的資金能很快解決，這有賴(lài)于當(dāng)?shù)鼗钴S的民間金融,與浙江政府支持這些民間金融活動(dòng)也是不可分割的。 今年小額貸款公司重點(diǎn)選擇浙江省試點(diǎn)，招安的民間資金可能超過(guò)50億元,代表了國(guó)家對(duì)浙江民間金融發(fā)展的某種認(rèn)同。這次一旦試水成功，相信將會(huì)在全國(guó)其他地區(qū)快速?gòu)?fù)制。給廣大中小企業(yè)融資創(chuàng)造了一條合法的融資渠道.房地產(chǎn)企業(yè)有房產(chǎn)等大量可供抵押資產(chǎn),可解決融資的風(fēng)險(xiǎn)控制,民間借貸大有可為. 5.私募股權(quán)融資。 采取私募股權(quán)融資的方式，以出讓股權(quán)的途徑獲取外部資本的援助，成為房企需要考慮的重要選擇。雖然PE對(duì)房企有著相當(dāng)嚴(yán)格的要求，卻能幫助他們迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，讓他們喘上一口氣。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)投資案例數(shù)量為4個(gè)，投資金額為4.9億美元，平均單筆投資金額為1.22億美元。在私募股權(quán)基金逐步完成在北京、上海、杭州等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局后，二線城市廣闊的發(fā)展前景已成為PE競(jìng)逐的動(dòng)力。 恒大上市擱淺，轉(zhuǎn)為私募，融資5億美元。恒大地產(chǎn)自從3月香港IPO擱淺后，一直緊鑼密鼓運(yùn)作的增資擴(kuò)股事宜最終敲定。截止6月29日，恒大地產(chǎn)計(jì)劃增資擴(kuò)股的6億美元已到帳5.06億美元，其中香港新世界集團(tuán)總裁鄭裕彤入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國(guó)家投資局入股1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林等5家機(jī)構(gòu)共投資入股2.1億美元。通過(guò)此次私募，讓IPO受挫的恒大得以緩解高度緊張的資金鏈條，但對(duì)于求資若渴的恒大，這5億美元也只能是杯水車(chē)薪。 6.債券融資。本月萬(wàn)科逆勢(shì)發(fā)債，融資59億元。就股市募資而言，萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)正越來(lái)越明顯：從2000年到2006年，萬(wàn)科經(jīng)歷了一次配股、兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、定向增發(fā)募集資金42億元；2007年8月，萬(wàn)科以31.53元每股的價(jià)格公開(kāi)增發(fā)，融資100億元。08年9月2日，萬(wàn)科公告稱(chēng)將以票面價(jià)格平價(jià)發(fā)行總額不超過(guò)59億元的公司債券,分為有擔(dān)保和無(wú)擔(dān)保兩個(gè)品種。有擔(dān)保品種為5年期固定利率債券，發(fā)行規(guī)模為30億元；無(wú)擔(dān)保品種為5年期固定利率債券，附發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，基本發(fā)行規(guī)模為15億元，根據(jù)市場(chǎng)情況可超額增發(fā)不超過(guò)14億元，最終發(fā)行規(guī)模不超過(guò)29億元。在融資方面領(lǐng)跑上市房企的萬(wàn)科，自然更懂得用好用足融資資源.目前,中小房地產(chǎn)陷入困境,有可能是萬(wàn)科等兼并收購(gòu)的黃金時(shí)代的來(lái)臨…