股票、房子、保險(xiǎn)，三個(gè)看似沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)的概念，在孟曉蘇眼里，是三弦和音。 　 曾是萬(wàn)里副總理1980年代秘書(shū)、1998年房改課題組組長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)前任董事長(zhǎng)兼總裁、幸福人壽前董事長(zhǎng)、現(xiàn)監(jiān)事會(huì)主席，孟曉蘇過(guò)往的經(jīng)歷，使他能站在一個(gè)更高更客觀的立場(chǎng)上，看待中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題、中國(guó)股市漲跌和中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。 　 如果說(shuō)孟曉蘇還有與眾不同的地方，那就是他是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧的學(xué)生。攻讀碩士期間，同時(shí)拜入?yún)柦淌陂T(mén)下的還有兩位同學(xué)，一位是現(xiàn)任國(guó)務(wù)院總理的李克強(qiáng)，一位是現(xiàn)任國(guó)家副主席的李源潮。1992年年初發(fā)表的鄧小平南巡講話(huà)，確立了中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向。當(dāng)時(shí)厲以寧把李克強(qiáng)、李源潮、孟曉蘇三位學(xué)生的碩士論文整理成一本書(shū)，定名為《走向繁榮的戰(zhàn)略選擇》。厲以寧寫(xiě)的后記題目是《改革是不可阻擋的趨勢(shì)》。"如今23年過(guò)去，我們師生4人當(dāng)年的預(yù)期都被證明是正確的，都已經(jīng)變成國(guó)家的改革實(shí)踐"。孟曉蘇不無(wú)自豪地說(shuō)。 　 在改革進(jìn)入深水區(qū)后，曾經(jīng)的創(chuàng)新理念逐步落到實(shí)處。在住房反向抵押保險(xiǎn)試點(diǎn)即將推出之際，做"經(jīng)天濟(jì)地"事業(yè)的孟曉蘇，接受了上海證券報(bào)的專(zhuān)訪。 　 中國(guó)股市"十年一輪回" 　 

        上海證券報(bào)：股市漲跌有規(guī)律？ 　 

        孟曉蘇：我不是股市專(zhuān)家，但很關(guān)注市場(chǎng)變化。股市走勢(shì)離不開(kāi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)此我有自己堅(jiān)定的看法。股市漲落有規(guī)律可循，股市和經(jīng)濟(jì)是密切相關(guān)的。一般人愿意猜測(cè)股市是牛市還是熊市，我更愿意稱(chēng)股市為"狗市"。 　 股市和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，可以比喻為狗和主人的關(guān)系。我把中國(guó)股市比喻成"狗市"，因?yàn)楣肥歉魅宿D(zhuǎn)，主人就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)、是上市公司業(yè)績(jī)。只有主人出去登山，股市才能跟著走高。否則，即便往前扔塊骨頭，狗吃完骨頭還是要回到主人的腳下。脫離經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的股市，肯定上不去。 　 

        上海證券報(bào)：聽(tīng)說(shuō)您對(duì)中國(guó)股市有個(gè)"十年一輪回"的觀點(diǎn)？ 　 

        孟曉蘇：股市處于經(jīng)濟(jì)鏈中最頂端。如果把經(jīng)濟(jì)看成是一株參天大樹(shù)，股市就是大樹(shù)樹(shù)枝末端上盛開(kāi)的花朵。整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，大樹(shù)都有毛病，樹(shù)枝都長(zhǎng)不出來(lái)，花在哪開(kāi)放？十年一個(gè)輪回是指股市八年低迷?xún)赡晖?　 

       上海證券報(bào)：股市已經(jīng)熊了這么長(zhǎng)時(shí)間，按照您說(shuō)的時(shí)間表，什么時(shí)候會(huì)有起色？ 　

       孟曉蘇：那還得先看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。 　 歷史上中國(guó)經(jīng)濟(jì)從低谷期到高漲期要走四步，必須要邁四個(gè)臺(tái)階：第一步：政府加大投資，緩解經(jīng)濟(jì)萎縮；第二步：樓市率先啟動(dòng)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第三步：需求拉動(dòng)生產(chǎn)，企業(yè)再現(xiàn)生機(jī)；第四步：股市結(jié)束低迷，逐漸進(jìn)入牛市。為什么一定是八年？因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >經(jīng)濟(jì)不能越位上行，只能一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階地往上走。中國(guó)經(jīng)濟(jì)從低谷期進(jìn)入高漲期的四步走規(guī)律已經(jīng)被實(shí)踐驗(yàn)證，出現(xiàn)股市"八年低迷?xún)赡晖?quot;現(xiàn)象的原因，是經(jīng)濟(jì)臺(tái)階還沒(méi)有走到那一級(jí)?，F(xiàn)在股市低谷徘徊剛過(guò)六年，得再等兩年。非得現(xiàn)在這時(shí)進(jìn)去，這兩年還都得熬著。 　 現(xiàn)在我來(lái)詳解我的"上臺(tái)階理論"。 　 第一步，政府加大投資緩解經(jīng)濟(jì)萎縮。當(dāng)年，朱镕基總理面對(duì)東南亞金融危機(jī)時(shí)啟動(dòng)三萬(wàn)億和溫家寶總理2008年應(yīng)對(duì)金融危機(jī)啟動(dòng)的四萬(wàn)億投資，都有同樣效果。因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >經(jīng)濟(jì)在下行，都沒(méi)更好的辦法，民間都不投資，只有由政府投資刺激經(jīng)濟(jì)回暖。 　 第二步，樓市率先啟動(dòng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1996年我就建議住房建設(shè)應(yīng)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年房改時(shí)，我是房改方案課題組的組長(zhǎng)。上一輪用房改啟動(dòng)內(nèi)需，一步步把經(jīng)濟(jì)帶出低迷。 　 第三步，需求拉動(dòng)生產(chǎn)，企業(yè)再現(xiàn)生機(jī)。房改啟動(dòng)了住房消費(fèi)，從2004年起鼓勵(lì)汽車(chē)進(jìn)入家庭，又啟動(dòng)了另一個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在巨大內(nèi)需的拉動(dòng)下，制造業(yè)逐漸繁榮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)全面向好。但2005年時(shí)出現(xiàn)了"中國(guó)經(jīng)濟(jì)好得不能再好，中國(guó)股市糟得不能再糟"的現(xiàn)象。因?yàn)檫@時(shí)還沒(méi)有走到第四步臺(tái)階。 　 第四步才輪到股市走出低迷，逐漸進(jìn)入牛市。上一輪，中國(guó)股市經(jīng)歷了1998年到2006年八年低迷后，2006年5月開(kāi)始發(fā)力，進(jìn)入牛市。2007年10月股市沖高到6124點(diǎn)。 　 我的"上臺(tái)階理論"是經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)的理論。這次剛走到第二步臺(tái)階就停住了，不信你看為什么那么多制造企業(yè)都在"產(chǎn)能過(guò)剩"中掙扎？這說(shuō)明樓市不充分啟動(dòng)，相關(guān)制造業(yè)的產(chǎn)品就賣(mài)不掉。 　 中國(guó)股市是從2008年高位盤(pán)整下行。從2008年開(kāi)始計(jì)算到2016年是8年，現(xiàn)在才剛剛走了6年。本屆政府淡化房?jī)r(jià)調(diào)控，把政策目標(biāo)調(diào)整到"讓全體人民住有所居"。這是正確的政策導(dǎo)向，給房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶來(lái)了期望，也為制造業(yè)逐漸走出低迷和股市兩年后的走強(qiáng)打下基礎(chǔ)。 　 現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚處萎縮，想推升股市是好心，但規(guī)律如此，非人力可及。 　 房地產(chǎn)限購(gòu)政策將悄然謝幕 　 

        上海證券報(bào)：您是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的元老，您認(rèn)為限購(gòu)政策會(huì)謝幕嗎？ 　 

        孟曉蘇：今年政府工作報(bào)告提出的目標(biāo)是"讓全體人民住有所居"，淡化了對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。接下來(lái)限購(gòu)政策將黯然退場(chǎng)，樓市將慢慢恢復(fù)起來(lái)?，F(xiàn)在正處于相持階段。 　 上海證券報(bào)：此前您戲稱(chēng)房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的"旺夫婆娘"，能解釋一下嗎？ 　 

        孟曉蘇：1998年房改之前，政府曾采取打壓房地產(chǎn)的政策舉措，結(jié)果出現(xiàn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)下滑，三角債前清后欠。彼時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)地位還不是特別重要，全國(guó)上下也沒(méi)有足夠的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)消耗鋼筋、水泥等等的工業(yè)產(chǎn)出，于是在1995年到1996年出現(xiàn)了低水平的"產(chǎn)能過(guò)剩"，覆蓋了諸多產(chǎn)業(yè)。1997年亞洲金融風(fēng)暴來(lái)襲，全社會(huì)開(kāi)始反思"打壓房地產(chǎn)"的做法是否正確，并迅速轉(zhuǎn)型發(fā)展內(nèi)需。1996年，我最早提出把"住房建設(shè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)"。我從1996年擔(dān)任由國(guó)家四個(gè)部委組成的房改課題組的組長(zhǎng)，在1998年把"關(guān)于住房分配體制改革的建議"遞交給了國(guó)務(wù)院。1998年7月3日，國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，拉開(kāi)了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革的序幕，隨后拉動(dòng)了中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)工業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)入"重化工時(shí)期"。到2000年后各項(xiàng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)逐漸走向興旺，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入以住房、汽車(chē)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)"最新三大件"作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的新階段。 　 可以說(shuō)，從那時(shí)起，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)找到了"旺夫婆娘"房地產(chǎn)業(yè)。這個(gè)"旺夫婆娘"持續(xù)拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)十幾年的快速發(fā)展，幫助了兩屆政府。但沒(méi)料到這男人花心，總想休妻另娶。還有學(xué)者提出"婆娘綁架老公"的所謂"綁架論"，非要讓離婚。結(jié)果使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能全面過(guò)剩、經(jīng)濟(jì)下滑壓力增大，到現(xiàn)在仍難以回轉(zhuǎn)。事實(shí)證明還得靠"旺夫婆娘"管家過(guò)日子，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，都將繼續(xù)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 　 

         上海證券報(bào)：您如何看待以前的房地產(chǎn)調(diào)控？ 　 

         孟曉蘇："調(diào)控"一詞本來(lái)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱(chēng)為"調(diào)節(jié)"，包括"市場(chǎng)調(diào)節(jié)"、"政府調(diào)節(jié)"和其他調(diào)節(jié)。對(duì)于政府調(diào)節(jié)或稱(chēng)"調(diào)控"，我贊成理性的調(diào)控而不贊成非理性的調(diào)控。本來(lái)我在1998年房改方案中就明確提出"市場(chǎng)建設(shè)商品房，政府提供廉租房"，但不知為何，后來(lái)的12年忽視了保障房建設(shè)，還設(shè)法用打壓商品房?jī)r(jià)格來(lái)解決低收入居民的保障房，而忘記了提供保障房是政府職責(zé)。 　 為遏制房?jī)r(jià)上漲反而實(shí)行"緊縮銀根、緊縮地根"的雙緊方針，限制房屋產(chǎn)出。這明顯是調(diào)反了。 　 再就是2004年出臺(tái)土地新規(guī)一律招拍掛。土地管理者認(rèn)為，從此政府再不用給老百姓建保障房了，所以原先法律規(guī)定對(duì)政策性土地的"協(xié)議出讓"便被作為"違規(guī)"。從此地價(jià)飆升、地王頻現(xiàn)成為一大景觀，土地財(cái)政從幾千億急劇升到4萬(wàn)多億，相當(dāng)于地方財(cái)政稅收的70%。 　 誤以為降房?jī)r(jià)就是目標(biāo)，把國(guó)民經(jīng)濟(jì)看成各個(gè)單體，不看到一個(gè)有機(jī)整體。有一個(gè)說(shuō)法叫"調(diào)控要打蛇七寸"。的確，扼住房地產(chǎn)就掐住了中國(guó)龍的咽喉。狠命掐住脖子有什么后果？全身抽搐，隨后昏迷。 嚴(yán)打主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)使諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入困境。2007年抑制內(nèi)需使經(jīng)濟(jì)跌入谷底，金融海嘯臨頭方猛醒，趕緊四萬(wàn)億拉動(dòng)；隨后又開(kāi)始一輪新的打壓。如此折騰使十大振興產(chǎn)業(yè)很快成了過(guò)剩重組產(chǎn)業(yè)，股市更是跌得慘不忍睹?？傊?，壓抑住了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，就阻塞了主要內(nèi)需和整個(gè)經(jīng)濟(jì)。 　 

         上海證券報(bào)：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向在哪里？ 　

         孟曉蘇：別的房地產(chǎn)需求暫且不講，如今"三個(gè)一億人"的需求已經(jīng)得到人們的認(rèn)同。今年《政府工作報(bào)告》形象地講到了"三個(gè)一億人"：第一個(gè)"一億人"是促進(jìn)一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)城鎮(zhèn)；第二個(gè)"一億人"是改造約一億人居住的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城中村；第三個(gè)"一億人"是引導(dǎo)約一億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。 　 "三個(gè)一億人"的市場(chǎng)判斷沒(méi)有錯(cuò)。但是除了保障房，還需要建設(shè)普通商品房和其他商品房。如，城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)拆舊建新，當(dāng)然不能光建保障房，否則建設(shè)保障房的錢(qián)從哪里來(lái)？要么采取國(guó)外境外普遍的實(shí)施房地產(chǎn)稅，要么就是由政府向企業(yè)賣(mài)地，用開(kāi)發(fā)商品房的土地資金投資保障房。 　 土地財(cái)政已成為中國(guó)大多數(shù)地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。近日看到一份"土地財(cái)政依賴(lài)度"中，北京土地償債總額第一，浙江依賴(lài)度第一。地方債務(wù)欠債總是要還的，不能總是借新還舊吧，那等于沒(méi)還。還得靠賣(mài)地還債。 　 棚戶(hù)區(qū)改造與單純的保障房建設(shè)還不一樣，一般棚戶(hù)區(qū)都處在好地段，是城中的土地，要建商品房才能收回錢(qián)，給棚戶(hù)區(qū)老百姓蓋房子。 所以說(shuō)"三個(gè)一億人"是一個(gè)硬幣兩個(gè)面。不能說(shuō)給老百姓蓋保障房光靠中央政府印票子，還得依靠商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 　 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向 　

        上海證券報(bào)：難道說(shuō)房地產(chǎn)這單一支柱可以力挺經(jīng)濟(jì)嗎？ 　 

        孟曉蘇：當(dāng)然不是，實(shí)際上是三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。"支柱產(chǎn)業(yè)"的說(shuō)法實(shí)際上包含計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維。我早在1996年寫(xiě)博士論文時(shí)，就沒(méi)有稱(chēng)其為支柱產(chǎn)業(yè)，而是稱(chēng)其為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這是根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中"主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)演進(jìn)理論"所提出的說(shuō)法，在很多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家通用?？梢园阉?a target="_blank" style="color: black;" >形象稱(chēng)為"火車(chē)頭理論"。 　 我認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含三項(xiàng)內(nèi)容：住房、汽車(chē)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們已經(jīng)成為中國(guó)百姓最終消費(fèi)的"最新三大件"。真正被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定為最終消費(fèi)的是四項(xiàng)，住房消費(fèi)、汽車(chē)消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)和旅游消費(fèi)。兩種說(shuō)法相互之間不矛盾。正因?yàn)橹鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)三項(xiàng)內(nèi)容，才使得整個(gè)工業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級(jí)。 　 現(xiàn)在的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還沒(méi)有充分發(fā)揮作用。如，人們現(xiàn)在還愿意在大城市中心區(qū)工作，晚上住到城市周邊。不能把人留住的城市基礎(chǔ)設(shè)施，是沒(méi)有充分發(fā)揮作用的。上海能把車(chē)牌賣(mài)成世界上最貴的鐵皮，是因?yàn)檎麄€(gè)城市發(fā)展緩慢造成的。 　 

        上海證券報(bào)：您如何看待互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的顛覆性變化？ 　 

        孟曉蘇：現(xiàn)在虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有利于提升上市公司的業(yè)績(jī)和品質(zhì)。但這部分的光鮮亮麗取代不了很多傳統(tǒng)產(chǎn)能的過(guò)剩低迷，這些所謂傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)其實(shí)正是十來(lái)年我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型所推動(dòng)起來(lái)的產(chǎn)業(yè)，是我們當(dāng)飯吃的產(chǎn)業(yè)。這部分產(chǎn)業(yè)正期待著啟動(dòng)內(nèi)需來(lái)消化產(chǎn)能。 　 要用發(fā)展的眼光看待產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。中國(guó)正處于工業(yè)化中期即重化工時(shí)期，說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)協(xié)作就要轉(zhuǎn)型到"后工業(yè)化社會(huì)"，那不符合實(shí)際。說(shuō)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是住房、汽車(chē)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這個(gè)理論再往深里說(shuō)就是消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)，而不是原來(lái)單純的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)?，F(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)消費(fèi)拉動(dòng)增長(zhǎng)的理論，是居民消費(fèi)的升級(jí)拉動(dòng)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化。 　 上海證券報(bào)：那什么是拉動(dòng)內(nèi)需的動(dòng)能？ 　 

        孟曉蘇：現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識(shí)到"要增強(qiáng)內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主引擎作用"，對(duì)于鬧不清什么是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主引擎，這已進(jìn)了一大步。但什么是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主引擎的"內(nèi)需"呢？認(rèn)識(shí)還需要前進(jìn)。我認(rèn)為，什么時(shí)候重提房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能真正走出迷茫期，逐漸走向健康發(fā)展的軌道。 　 過(guò)多強(qiáng)調(diào)新產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，但忘記了十八大提出的發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)必須"強(qiáng)化需求導(dǎo)向"。沒(méi)有以需求為導(dǎo)向，使得一些新型產(chǎn)業(yè)反而成為過(guò)剩產(chǎn)業(yè)，如光伏、風(fēng)電等新能源。所以，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向。 　 

        上海證券報(bào)：現(xiàn)在環(huán)境污染嚴(yán)重，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不是讓污染更嚴(yán)重？ 　

        孟曉蘇：搞經(jīng)濟(jì)必須懂經(jīng)濟(jì)，必須懂經(jīng)濟(jì)的宏觀戰(zhàn)略。 　 從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史看，高污染時(shí)期恰恰是它們的高發(fā)展時(shí)期，最好的東西和最壞的東西往往是相伴而生的。狄更斯在《雙城記》的開(kāi)頭說(shuō)："這是最好的年代，也是最糟的年代"。就像人一樣，是年輕的時(shí)候好還是年老的時(shí)候好？年輕莽莽撞撞，但朝氣蓬勃昂揚(yáng)向上。等到年老時(shí)，人雖穩(wěn)重文雅了，卻沒(méi)有什么發(fā)展活力。我們不能說(shuō)中國(guó)目前渾身不是，哪兒都是毛病。其實(shí)，發(fā)達(dá)國(guó)家也從咱們這種年齡段過(guò)來(lái)的。我們不能試圖超越發(fā)展的階段，不能拔苗助長(zhǎng)。中國(guó)目前處在的這種時(shí)期有什么不好？我們實(shí)現(xiàn)30多年經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)。這是我的又一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，叫作"年齡段理論"。什么年齡段的人有什么樣的需求。人在不同階段的需要是不一樣的，不能執(zhí)意讓兒童吃低糖少鹽的老年食品，要相信年輕人一般不會(huì)得老年疾病。 　 上海證券報(bào)：您認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在到了什么階段？ 　 

        孟曉蘇：我看中國(guó)現(xiàn)在是16、17歲的年輕人。因?yàn)榉扛膭偨?jīng)歷了16、17年，老百姓住房的需求和汽車(chē)需求拉動(dòng)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這些新的需求剛剛形成十來(lái)年，拉動(dòng)力至少還得有20年左右時(shí)間。我的"年齡段理論"其實(shí)就是國(guó)情理論。要正確認(rèn)識(shí)中國(guó)的國(guó)情，根據(jù)國(guó)情研究中國(guó)的發(fā)展和中國(guó)所需要的創(chuàng)新，而不要靠超越階段的想象。 　 金融創(chuàng)新需要耐心 　 

        上海證券報(bào)：您如何看待互聯(lián)網(wǎng)金融？ 　 

        孟曉蘇：這要打個(gè)問(wèn)號(hào)。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)金融如果要發(fā)展的話(huà)，將會(huì)突破很多現(xiàn)有的體制束縛?，F(xiàn)在中國(guó)是否能夠駕馭并走到這一步，還不知道。 　 十多年來(lái)我一直在引進(jìn)金融產(chǎn)品并鼓勵(lì)金融創(chuàng)新。但是，我在推動(dòng)金融創(chuàng)新的時(shí)候，經(jīng)?？吹降氖乾F(xiàn)實(shí)的創(chuàng)新能力非常差，接受能力非常弱。 　 1996年我們四位專(zhuān)家就引進(jìn)了住房抵押貸款，但經(jīng)歷了三年才推動(dòng)。因?yàn)殂y行不愿意貸給百姓，百姓也不愿意借款買(mǎi)房，既沒(méi)有借貸方也沒(méi)有需求方。當(dāng)時(shí)的俞正聲部長(zhǎng)帶著我們到銀行行長(zhǎng)會(huì)上去做工作，告訴他們不要擔(dān)心抵押房產(chǎn)的居民不還貸款。后來(lái)銀行才發(fā)現(xiàn)這是最好的資產(chǎn)。 　 

       上海證券報(bào)：您還提出過(guò)REITs。 　 

       孟曉蘇：我2005年在中國(guó)引入REITs理念，到現(xiàn)在已經(jīng)提了9年，從2007年提出用REITs化解地方債如今已經(jīng)7年?，F(xiàn)在地方債越積越多，還不去搞不動(dòng)產(chǎn)證券化？只好繼續(xù)慢慢說(shuō)服吧。 　 不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金作為一種創(chuàng)新的金融工具，首先產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)。2000年后這種不動(dòng)產(chǎn)證券化的信托投資基金開(kāi)始進(jìn)入亞洲包括香港市場(chǎng)，其操作過(guò)程就是把不動(dòng)產(chǎn)的租賃收益提取出來(lái)，通過(guò)發(fā)行基金來(lái)持有，不僅要有相對(duì)穩(wěn)定的收益率，而且要按期分紅。這種基金單位俗稱(chēng)股票，還可以在股票市場(chǎng)交易，獲取流通的便利。它把不動(dòng)產(chǎn)租賃收益一步步變成資本品，這是一個(gè)堪稱(chēng)偉大的金融創(chuàng)新。 　 我建議，首先拿地方政府持有的廉租房和其他政府公共資產(chǎn)發(fā)行REITs，這是學(xué)習(xí)我國(guó)香港與國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。香港發(fā)行的第一支REITs就是特區(qū)政府用所持有的居屋、公屋中的商業(yè)物業(yè)與停車(chē)場(chǎng)發(fā)行基金，把它們轉(zhuǎn)為社會(huì)資金持有。美國(guó)還有拿監(jiān)獄做REITs的，政府把監(jiān)獄賣(mài)給基金后由政府交租金。這被稱(chēng)為"sale and lease back"。我們可以用地方政府公共資產(chǎn)包括政府補(bǔ)貼租金的廉租房做REITs，讓保險(xiǎn)資金、社保資金等社會(huì)資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)并進(jìn)行上市交易，完全有可能實(shí)現(xiàn)6%-8%的年收益，這是中國(guó)化解地方債最好的金融工具。 　 拿廉租房做REITs的方案在2008年12月就被國(guó)務(wù)院列為金融創(chuàng)新之一，同意進(jìn)行試點(diǎn)。如今成立試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組好幾年了。有人擔(dān)心，今后像美國(guó)那樣過(guò)度證券化鬧出風(fēng)險(xiǎn)怎么辦？其實(shí)我國(guó)連一支REITs還沒(méi)有，連一口都沒(méi)吃，他就發(fā)愁吃多了把人撐死怎么辦。還是不懂國(guó)情。 　 許多創(chuàng)新我提得很早，后來(lái)發(fā)現(xiàn)提太早社會(huì)接受不了，接受一般得經(jīng)歷十年?，F(xiàn)在開(kāi)始明白R(shí)EITs是緩解地方債的好辦法。因?yàn)榘凑諏徲?jì)署的審計(jì)結(jié)果，18萬(wàn)億地方債中，有1/4能還本付息，有1/2只能還息不能還本，另外1/4是本息全部能還。但這些地方債務(wù)幾乎都形成道路、橋梁、水務(wù)、土地等不動(dòng)產(chǎn)，都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，沒(méi)有什么爛賬，且有些資產(chǎn)還增值了。所以，這些資產(chǎn)幾乎都可以證券化，何必只走賣(mài)地還債這一條路呢？有的地方財(cái)政官員跟我說(shuō)，我們省里每年支付的利息都得8%以上，為什么不能轉(zhuǎn)換成REITs去交租金呢？那樣，原有債務(wù)化解就可以增強(qiáng)地方政府繼續(xù)融資發(fā)展的能力。 　

       上海證券報(bào)：現(xiàn)在進(jìn)展到哪一步了？ 　

       孟曉蘇：現(xiàn)在條件慢慢成熟了。國(guó)家成立一個(gè)REITs領(lǐng)導(dǎo)小組，九個(gè)部委參與，但九龍治水不得其果，聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在變成十一龍治水了，大家都說(shuō)是好東西，就是出不了臺(tái)。 　 有人問(wèn)我，這么適合國(guó)情的金融產(chǎn)品為什么總是推不動(dòng)？我后來(lái)發(fā)現(xiàn)是名字翻譯壞了。當(dāng)年我們把名字翻譯成了"房地產(chǎn)信托投資基金"，那時(shí)是2008年在喜歡房地產(chǎn)時(shí)候，還說(shuō)房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè)。但2009年起領(lǐng)導(dǎo)不喜歡房地產(chǎn)了，見(jiàn)到它就煩，連上報(bào)都報(bào)不上去。大家恍然大悟，名字得改。我們商量改成了叫"租賃權(quán)益信托投資基金"，正好字頭都一樣，還可以叫"REITs"。這是中國(guó)人發(fā)明的一個(gè)英文詞匯。 　

      上海證券報(bào)：還有這故事呢。 　

      孟曉蘇：我早就斷定，地方債是最好的發(fā)REITs的載體。因?yàn)镽EITs要有固定收益率，還得每年按期分紅，這些地方債都能滿(mǎn)足。而它要求免除公司稅，以避免分紅納稅成為雙重納稅，這個(gè)要求在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)上目前難以做到。但對(duì)地方政府公共資產(chǎn)包括廉租房免稅就容易做到。其中不少本來(lái)就需要政府補(bǔ)貼租金，非要征稅就得讓貧困租戶(hù)多交租金，或者由地方政府多補(bǔ)貼租金，不免稅就沒(méi)有道理了。 　 REITs還有一個(gè)好處是當(dāng)基金年限到期可以回購(gòu)的時(shí)候，還會(huì)有資產(chǎn)增值收益，所以它可以吸引大量的穩(wěn)健投資人進(jìn)行投資。它是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市而且按期分紅，還能幫助長(zhǎng)期低迷的股市早日恢復(fù)活力。 　 最近，中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已啟動(dòng)發(fā)行規(guī)模逾50億元人民幣的房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品。能在中間環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié)上免稅是不容易，但是在租金上還免不了稅。有說(shuō)這是REITs在中國(guó)突破第一支，我說(shuō)這還不是。這只是無(wú)限接近了REITs，是打完了遼沈戰(zhàn)役和淮海戰(zhàn)役，有待全國(guó)的解放。REITs現(xiàn)在差臨門(mén)一腳。 　 住房反向抵押貸款試點(diǎn)屬于小眾 　

        上海證券報(bào)：保監(jiān)會(huì)正在制定"住房反向抵押貸款"相關(guān)辦法，幸福人壽準(zhǔn)備工作進(jìn)展得如何？

 　   孟曉蘇："住房反向抵押貸款"是指：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)投保人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值折舊等情況進(jìn)行綜合評(píng)估后，將其房屋的價(jià)值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。 　 它使得投保人可以提前支用該房屋的銷(xiāo)售款，投保人在獲得給付金的同時(shí)，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)。當(dāng)投保人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息。 　 2013年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布35號(hào)文《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出"開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)"。還鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司承保責(zé)任保險(xiǎn)，等等。"住房反向抵押保險(xiǎn)"產(chǎn)品對(duì)中國(guó)社會(huì)應(yīng)對(duì)老齡化將具有重大意義。 　 我在2003年就該問(wèn)題曾起草報(bào)告遞交給了當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)人，當(dāng)時(shí)他就已經(jīng)做出了肯定的批復(fù)。后來(lái)拖了10年沒(méi)有搞，原因是保險(xiǎn)公司擔(dān)心事情過(guò)多，而多數(shù)擔(dān)心都是不必要的。 　 保險(xiǎn)公司最大的擔(dān)心是70年土地使用權(quán)問(wèn)題。但2007年發(fā)布的《物權(quán)法》已經(jīng)解決這一憂(yōu)慮，法律明確"住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期"，這就不是70年，而是每到70年就自動(dòng)續(xù)期，實(shí)際上是"永續(xù)無(wú)期"了。第二是擔(dān)心是房?jī)r(jià)要跌。保險(xiǎn)公司在過(guò)去十多年里老擔(dān)心房?jī)r(jià)跌，結(jié)果卻是房?jī)r(jià)年年上漲，當(dāng)時(shí)價(jià)值幾十萬(wàn)的房子現(xiàn)在變成幾百上千萬(wàn)的價(jià)值。 　 有老人問(wèn)，我入保后房屋價(jià)格上漲了怎么辦，我們考慮將對(duì)房屋每三年一評(píng)估。房?jī)r(jià)上漲了，支付給老人的給付金要提高，原則上老人與保險(xiǎn)公司分享增值價(jià)值。保險(xiǎn)公司預(yù)分到了部分房產(chǎn)增值利益，相當(dāng)于為老人的房?jī)r(jià)未來(lái)可能下跌買(mǎi)了份保險(xiǎn)。老人房?jī)r(jià)哪怕未來(lái)有所下跌，也得由保險(xiǎn)公司扛，不能讓投保老人承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。 　 保險(xiǎn)公司原先的第三個(gè)擔(dān)心是中國(guó)的老人都要把房子傳給子女，這是一個(gè)沒(méi)有意義的擔(dān)心。因?yàn)椴⒉皇侵袊?guó)所有老人都有子女，并不是所有老人都要把房子留給子女。這些人保險(xiǎn)公司難道不應(yīng)當(dāng)為他們服務(wù)？非說(shuō)要他們把房子傳給子女，有道理嗎？還有人說(shuō)這種產(chǎn)品一定要轉(zhuǎn)變老人觀念，轉(zhuǎn)變什么觀念？我們根本不需要轉(zhuǎn)變老人的觀念。這種所謂老人都要把房子傳子女和一定要轉(zhuǎn)變老人觀念等說(shuō)法都是無(wú)稽之談。 　 

        上海證券報(bào)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)上不是針對(duì)大眾的吧？ 　 

        孟曉蘇：有人說(shuō)這產(chǎn)品是大眾產(chǎn)品，我則認(rèn)為它是小眾產(chǎn)品。 　 我們預(yù)期北京、上海房子未來(lái)若干年總還能繼續(xù)增值一些，我們會(huì)把未來(lái)收益都考慮到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，這樣讓老人能夠得到更多的給付金。目標(biāo)客戶(hù)是高房?jī)r(jià)地區(qū)、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。并不是所有老人都要買(mǎi)這個(gè)產(chǎn)品，并不是所有要買(mǎi)產(chǎn)品的老人，保險(xiǎn)公司都會(huì)接受。這是一個(gè)市場(chǎng)行為，在試點(diǎn)過(guò)程中逐步摸索，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的試點(diǎn)后，可以摸索出一些經(jīng)驗(yàn)。 　 我已再三說(shuō)明，這是一款金融產(chǎn)品，而不是國(guó)家政策。其實(shí)在這種產(chǎn)品被人們了解之前，許多老人已經(jīng)采取了以房養(yǎng)老的多種辦法，比如賣(mài)房養(yǎng)老，租房養(yǎng)老等?，F(xiàn)在引進(jìn)住房反向抵押保險(xiǎn)是讓有意愿的老人更多一種選擇。因此，即使今后政府對(duì)這些老人入保提供一些減稅免稅或者補(bǔ)貼，它仍然是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，所以不需要政府部門(mén)為此推銷(xiāo)。 　 現(xiàn)在需要政府做的是，把房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅費(fèi)免除或降低，解決反向抵押保險(xiǎn)的房產(chǎn)今后過(guò)戶(hù)稅收過(guò)重的問(wèn)題。近幾年對(duì)居民買(mǎi)賣(mài)房屋征收懲罰性的高稅率，這很不利于投保老人，因?yàn)檫@些稅款最終都是要從老人房產(chǎn)價(jià)值中出，高稅率對(duì)老人不公平。老人是弱勢(shì)群體，要幫助老人解決。特別是失獨(dú)老人、無(wú)子女老人，應(yīng)當(dāng)把這部分稅費(fèi)給免除掉。