全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在回應(yīng)中國(guó)樓市泡沫論表示，中國(guó)樓市存在局部泡沫，但大多數(shù)城市可控。一線城市和部分二線城市，比如北京、上海、深圳等地，說(shuō)沒(méi)有泡沫人們都不會(huì)相信?！　☆櫾撇Q(chēng)，樓市存在泡沫的主要表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)漲到什么程度算高、算有泡沫了，對(duì)這個(gè)問(wèn)題大家的觀點(diǎn)并不一致。一般的判斷依據(jù)是房?jī)r(jià)收入比(一套中等水平的住宅價(jià)格與一個(gè)中等收入家庭年收入之比)，這個(gè)比值在6倍以下比較正常。

　　據(jù)上海易居研究院的研究報(bào)告顯示，2014年全國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比的平均數(shù)為7倍左右，屬于偏高。

　　原美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘曾經(jīng)講過(guò)，泡沫只有破滅后才知道有泡沫。顧云昌認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是存在泡沫的，但泡沫并非普遍存在，許多三四線城市沒(méi)有或基本沒(méi)有泡沫，而在一線城市和部分二線城市，比如北京、上海、深圳等地，說(shuō)沒(méi)有泡沫人們都不會(huì)相信。

　　按照顧云昌的說(shuō)法，泡沫的最終結(jié)果可能有兩種：一種是破滅，一種是被吸收。所謂破滅就是到一定程度時(shí)房?jī)r(jià)大跌，并導(dǎo)致金融危機(jī)。還有一種情況就是泡沫被吸收了、擠出了。當(dāng)人們的收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的漲幅，房?jī)r(jià)在一定階段漲勢(shì)放緩，甚至出現(xiàn)下跌的情況，這個(gè)過(guò)程就是擠泡沫的過(guò)程。比如從2011年到2014年，這4年就全國(guó)平均水平而言，房?jī)r(jià)收入比小幅下降，這個(gè)過(guò)程其實(shí)就是擠泡沫的過(guò)程。

　　“目前我國(guó)一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大，的確存在破滅的風(fēng)險(xiǎn)，但是還沒(méi)有達(dá)到馬上要破滅的狀態(tài)，更不存在樓市整體存在泡沫的問(wèn)題。也就是說(shuō)，中國(guó)樓市總體上不會(huì)崩盤(pán)、不會(huì)硬著陸。上海、深圳等地收緊限購(gòu)政策，就是防止大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步提升，泡沫進(jìn)一步被吹大進(jìn)而面臨破滅的危險(xiǎn)。”顧云昌說(shuō)。

　顧云昌也提到了一個(gè)現(xiàn)象，就是有些人在做判斷的時(shí)候，往往看到一些一二線城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，普通百姓越來(lái)越難以負(fù)擔(dān)，就以為泡沫要破滅了，其實(shí)不然，因?yàn)檫@些地方恰恰還有購(gòu)買(mǎi)力在支撐。一旦某地房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力(包括自住型購(gòu)買(mǎi)力和投資、投機(jī)型購(gòu)買(mǎi)力)支撐了，就會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的情況，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降或者泡沫破滅。

　　而與樓市泡沫緊密相關(guān)的是就是貨幣量。顧云昌說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的對(duì)貨幣的吸收力，任何一次貨幣的增發(fā)擴(kuò)張，實(shí)際上最終都會(huì)流入吸附能力最強(qiáng)的樓市。過(guò)去15年，我國(guó)廣義貨幣M2大幅度上漲，大概增加了10倍，由此也導(dǎo)致京滬深等一線城市的房?jī)r(jià)在過(guò)去15年中增長(zhǎng)了10倍左右，貨幣的泡沫導(dǎo)致了樓市的泡沫，二者具有相關(guān)性。在現(xiàn)階段拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，貨幣政策相對(duì)寬松，M2增加很快，所以導(dǎo)致了樓市泡沫不斷增大。如果把控好貨幣供應(yīng)量，泡沫也不會(huì)這么大。某種意義上說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是貨幣貶值的一種表現(xiàn)。

　　顧云昌指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有周期的，既有15～20年的長(zhǎng)周期，還有3～4年的短周期。處于上升周期時(shí)，交易量增加房?jī)r(jià)上漲，反過(guò)來(lái)交易量下降，房?jī)r(jià)不漲或下跌。本輪短周期是從2015年下半年開(kāi)始出現(xiàn)的，現(xiàn)在還在上升通道中。一般來(lái)說(shuō)，越是大城市，樓市熱得快，冷得也快，上下波動(dòng)也較大;相反，小城市熱得慢，冷得慢，波動(dòng)也小些。從長(zhǎng)周期看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別15年的黃金時(shí)代，迎來(lái)下一個(gè)15年左右的白銀時(shí)代。

　　按照顧云昌的判斷，在未來(lái)十幾年中，中國(guó)房?jī)r(jià)整體上會(huì)穩(wěn)中有升，但會(huì)有上下波動(dòng)。從短周期看，2016年房?jī)r(jià)整體還是穩(wěn)定上升趨勢(shì)，去庫(kù)存政策的出臺(tái)，有助于這種趨勢(shì)的發(fā)展。在當(dāng)前的貨幣金融環(huán)境下，比較有利于全國(guó)性的去庫(kù)存，同時(shí)因流動(dòng)性的增加促使泡沫變大或者不被擠掉。同時(shí)由于投資渠道缺乏，使老百姓的投資更多地流向了樓市，從而不斷催生大城市樓市泡沫。另外，樓市泡沫實(shí)際上也是地價(jià)泡沫的主要表現(xiàn)，因?yàn)槲覀兊耐恋厥袌?chǎng)是政府控制的，所以房?jī)r(jià)中所含的地價(jià)比重不斷升高，自然會(huì)催生樓市泡沫。