史無(wú)前例的調(diào)控厲政“限購(gòu)、限貸”如果仍不能阻擋房?jī)r(jià)快速攀升的腳步，房產(chǎn)稅很可能會(huì)成為政府調(diào)控樓市的憤怒一擊，業(yè)界此番預(yù)言恐怕將被應(yīng)驗(yàn)。5月2 4日國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》提出，擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。發(fā)改委官員稱(chēng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)容今年將有具體動(dòng)作。
    自2008年發(fā)改委提出房地產(chǎn)稅制改革以來(lái)，已6次下發(fā)相關(guān)文件，房產(chǎn)稅擴(kuò)容的傳言卻頻繁被辟謠，這次也被網(wǎng)友們戲稱(chēng)“狼又來(lái)了”，更有經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩公開(kāi)對(duì)賭政府“五年內(nèi)不可能全面推出真正意義上的房產(chǎn)稅，否則將辭去博導(dǎo)職務(wù)，并承認(rèn)自己誤人子弟”。房產(chǎn)稅因何難產(chǎn)？多年傳聞造成了怎樣的影響？
    “最大障礙是既得利益格局”
    早在5年前，發(fā)改委《關(guān)于2008年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》指出，研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革。當(dāng)時(shí)，業(yè)界解讀開(kāi)征房產(chǎn)稅以改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是必然趨勢(shì)，隨著發(fā)改委文件下發(fā)，房地產(chǎn)稅收體制改革步伐或?qū)⒓涌臁５珖?guó)稅總局有關(guān)權(quán)威人士旋即表態(tài)：“近兩年內(nèi)都不可能開(kāi)征房產(chǎn)稅?！?br />    2010年11月，房產(chǎn)稅有了開(kāi)征時(shí)間表。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，預(yù)計(jì)最快會(huì)在2011年上半年開(kāi)征房產(chǎn)稅。隨后“深圳將在2個(gè)月內(nèi)試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅”的傳聞不脛而走，但深圳地稅局很快出面辟謠稱(chēng)沒(méi)有接到相關(guān)通知。結(jié)果是，2011年1月，房產(chǎn)稅在上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)征收。
    這一試點(diǎn)伴隨著巨大爭(zhēng)議。贊成者認(rèn)為開(kāi)征房產(chǎn)稅可打擊炒房，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的重新分配調(diào)整，反對(duì)者則多認(rèn)為開(kāi)征房產(chǎn)稅屬于重復(fù)征稅，會(huì)將壓力轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平甚至斷言用房產(chǎn)稅壓住火山口，將導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步衰退。
    上月底，“擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”由國(guó)務(wù)院公布、發(fā)改委表態(tài)，似乎一切板上釘釘。但回看近5年，涉及房產(chǎn)稅制的改革曾有6次中央發(fā)文，就房產(chǎn)稅擴(kuò)容有多次傳聞再辟謠，這一次被網(wǎng)友們戲稱(chēng)是“狼又來(lái)了”。
    房產(chǎn)稅難產(chǎn)，引發(fā)業(yè)界多種猜測(cè)?？陀^條件、合法性、影響面等都被搬出來(lái)作為對(duì)此問(wèn)題的解釋?zhuān)?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康坦言：“目前房產(chǎn)稅改革所面臨的最大障礙是既得利益格局，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，重要性不言而喻，只是其相關(guān)體制的改革需要很大勇氣，最大障礙來(lái)自既得利益格局的必然阻撓。”
    滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)被房?jī)r(jià)逆襲
    從官方的表態(tài)來(lái)看，房產(chǎn)稅出臺(tái)的根源仍是房?jī)r(jià)失控。近十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策愈來(lái)愈密集、嚴(yán)厲，卻終究沒(méi)有摁住房?jī)r(jià)的持續(xù)快漲，2010年祭出了史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策“限購(gòu)、限貸”，在取得短暫的效果后，房?jī)r(jià)再次反彈。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家和地產(chǎn)評(píng)論人由此斷言，這將招致政府的憤怒調(diào)控，更嚴(yán)厲的手段便是出臺(tái)房產(chǎn)稅。只有在出臺(tái)房產(chǎn)稅的情況下，“限購(gòu)、限貸”才有可能被取消。
    房產(chǎn)稅一直被指責(zé)定位不清，它究竟是為了取代飽受詬病的“土地財(cái)政”而作為政府財(cái)政收入的一個(gè)主要稅種，還是作為樓市調(diào)控的手段？近日住建部官員給出的答案印證了業(yè)界此前的判斷，“國(guó)五條”出臺(tái)之后，全國(guó)房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)，尤其是進(jìn)入5月份，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈。房產(chǎn)稅擴(kuò)容是基于目前來(lái)自市場(chǎng)和輿論的壓力都比較大，市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)寄予厚望，這無(wú)疑也在給高層施壓，因此房產(chǎn)稅擴(kuò)容在下半年會(huì)有具體動(dòng)作。
    但究竟能否抑制房?jī)r(jià)，業(yè)界已不看好。上海和重慶試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅兩年有余，分別采取增量征收模式和高端住宅存量征收模式。結(jié)果是，房產(chǎn)稅增加了這兩個(gè)城市應(yīng)稅住房購(gòu)買(mǎi)者的持有成本，在一定程度上抑制了炒房心理，成交量在一年內(nèi)均現(xiàn)下滑，但房?jī)r(jià)并未應(yīng)聲而落。
    在房產(chǎn)稅試點(diǎn)半年后，重慶9區(qū)房?jī)r(jià)平均跌幅超過(guò)14%，隨后持續(xù)上漲，2013年5月最新均價(jià)顯示為7292元/平方米，相比2012年5月上漲7%。而上海從未有過(guò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)后房?jī)r(jià)下降的報(bào)道，2011年上海新建商品住宅成交均價(jià)為22012元/平方米，2012年這一數(shù)據(jù)變成了22461元/平方米。重慶市長(zhǎng)黃奇帆曾公開(kāi)評(píng)價(jià)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的“象征性大于實(shí)際意義”。
    各種跡象顯示，房產(chǎn)稅對(duì)部分人施加的心理影響也未轉(zhuǎn)化成明顯的市場(chǎng)效果。滬置房產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理付琦表示，一些投資者雖然在購(gòu)房時(shí)問(wèn)到了房產(chǎn)稅，但這并不是他們考慮的主要因素。一些投資客則預(yù)期房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，從房?jī)r(jià)中獲得的收益完全可以抵消掉目前的稅率。很多投資客因此一旦確定要買(mǎi)房，未必會(huì)在意房產(chǎn)稅的問(wèn)題。
    恐徒增購(gòu)房成本甚至危及經(jīng)濟(jì)
    傳聞5年，人們對(duì)房產(chǎn)稅的期望也發(fā)生了變化，從剛一開(kāi)始期望出臺(tái)房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)，到目前更為憂慮會(huì)把壓力轉(zhuǎn)嫁給普通購(gòu)房者，乃至將經(jīng)濟(jì)推向深淵。
    “對(duì)于房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的說(shuō)法，完全是羊毛出在羊身上，推高房?jī)r(jià)?！比沃緩?qiáng)的這一觀點(diǎn)獲得不少贊同。全國(guó)人大常委會(huì)財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員吳曉靈也公開(kāi)指出，房地產(chǎn)稅不應(yīng)再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。住房作為普通家庭開(kāi)支的一項(xiàng)重要支出，試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大就意味著各地稅收的多樣性會(huì)增加，這就將為普通家庭買(mǎi)房形成阻力。
    “隨著2009年增值稅轉(zhuǎn)型改革，通過(guò)向企業(yè)增加稅負(fù)已很困難，民企不堪重負(fù)，國(guó)企分紅艱難。因此，開(kāi)拓稅源很自然地集中到了居民身上，而中國(guó)居民擁有的最大宗財(cái)富可能就是房產(chǎn)?！痹阽妭タ磥?lái)，房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)樓市的沖擊很可能被嚴(yán)重低估了，只有中國(guó)的富裕群體才可能真正承受房產(chǎn)稅，少數(shù)富裕群體拋棄房產(chǎn)投資，將帶來(lái)巨大市場(chǎng)震動(dòng)，倉(cāng)促的政策極有可能使中國(guó)樓市泡沫被擊穿。
    也有力挺房產(chǎn)稅者，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅的目的并不是唯一的為了打壓房?jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，形成規(guī)范的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿，來(lái)形成多種正面效應(yīng)。著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀表示，有兩個(gè)遠(yuǎn)為重要的任務(wù)：一是建立地方財(cái)政來(lái)源的長(zhǎng)久通道，逐步退出土地財(cái)政；二是建立正確的激勵(lì)機(jī)制，讓多購(gòu)房者承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，從而逐步退出行政色彩濃厚的限購(gòu)、限價(jià)舉措。
    下一試點(diǎn)城市仍然是謎
    更尷尬的是，關(guān)于國(guó)內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅合法性的質(zhì)疑?！胺慨a(chǎn)稅或物業(yè)稅的征收都是發(fā)生在土地私有化的國(guó)家，在中國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅沒(méi)有道理也并不可行?！薄霸谠鍪粘钟协h(huán)節(jié)保有稅的同時(shí)要減少流轉(zhuǎn)稅，而且征了房產(chǎn)稅之后還可以退稅，全世界都是按照這個(gè)辦法在執(zhí)行，否則將會(huì)重復(fù)征稅?！氨本煼洞髮W(xué)管理學(xué)院教授董藩、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇分別多次重復(fù)指出上述問(wèn)題。
    反對(duì)者指出，開(kāi)征房產(chǎn)稅必須具備3個(gè)條件：一是改變現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)制度，將產(chǎn)權(quán)70年改為永久產(chǎn)權(quán)；二是從現(xiàn)在起對(duì)拍出的土地免收70年的土地出讓金，改為每年收房產(chǎn)稅，已經(jīng)收取70年土地出讓金的房產(chǎn)，應(yīng)該從70年到期之日起改為每年收取房產(chǎn)稅；三是收取房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該按照國(guó)際慣例，按照人均收入的比例制定稅率，不能簡(jiǎn)單地按照國(guó)外的稅率標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅，因?yàn)榘l(fā)達(dá)國(guó)家的生活水平和人均收入比我國(guó)高。
    即便只看實(shí)操性，開(kāi)征房產(chǎn)稅需要具備全國(guó)統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，需從公安、民政、央行、稅務(wù)和地方住建部門(mén)現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫(kù)集中。如果一切順利，鐘偉判斷該數(shù)據(jù)庫(kù)可能在2014年年中初步形成，在2015年上半年具備選擇一些省市進(jìn)行開(kāi)征試點(diǎn)的條件。但還有個(gè)關(guān)鍵，地方政府能否拿出征稅的勇氣。
    巨大的輿論壓力和試點(diǎn)城市的不溫不火，加上5月全國(guó)各地地王頻出，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，讓政府在房產(chǎn)稅的擴(kuò)容上充滿顧慮。不擴(kuò)容，抑制房?jī)r(jià)的手段已捉襟見(jiàn)肘，擴(kuò)容，可能又會(huì)落入吃力不討好的怪圈。
    因此，當(dāng)前關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)容的官方表態(tài)依舊不篤定，既箭在弦上又顧慮重重，被網(wǎng)友戲稱(chēng)“狼又來(lái)了”。誰(shuí)將成為擴(kuò)容計(jì)劃下的下一個(gè)試點(diǎn)城市更是撲朔迷離。截至目前，唯一能夠確定的是主管部門(mén)傾向于將“分屬不同區(qū)域且房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的二線熱點(diǎn)城市”作為第二批試點(diǎn)城市，杭州、南京、深圳、青島因此成為網(wǎng)友們猜測(cè)最有可能的。
    對(duì)話
    董藩：“打賭是告誡政府房產(chǎn)稅行不通!”
    5月24日國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》提出，擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍?！拔迥陜?nèi)若能全面推出真正意義上的房產(chǎn)稅，將辭去博導(dǎo)職務(wù)，并承認(rèn)自己誤人子弟”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家，北師大管理學(xué)院教授、博導(dǎo)董藩公開(kāi)對(duì)賭政府。一天后，國(guó)際金融投資家聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席孫飛博士則押上頭發(fā)與董藩對(duì)賭五年內(nèi)全面開(kāi)征中國(guó)特色的房產(chǎn)稅，否則光頭明志并一年內(nèi)不提房事，同時(shí)資助董藩教授100萬(wàn)元做房地產(chǎn)研究并旁聽(tīng)董藩一年授課。孰對(duì)孰錯(cuò)，暫無(wú)定論，這一對(duì)賭體現(xiàn)的是近年來(lái)關(guān)于房產(chǎn)稅從未停止過(guò)的爭(zhēng)議。
    滬、渝房產(chǎn)稅是“掛羊頭賣(mài)狗肉”
    南方都市報(bào)：為何要打這個(gè)賭？
    董藩：就是想表明一種態(tài)度、一種認(rèn)識(shí)，用這種堅(jiān)決的態(tài)度給政府以警醒：在中國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅是行不通的，就不要在這方面嘗試了。
    南都：你的勝算有多大？
    董藩：勝算是100%。從現(xiàn)狀來(lái)看，中國(guó)在5年內(nèi)全面實(shí)施真正意義上的房產(chǎn)稅是不可能的。如果相關(guān)政府部門(mén)實(shí)施假房產(chǎn)稅，輸不在我。在房產(chǎn)稅系統(tǒng)性研究方面，目前能和我比的還真的不多。
    南都：上海、重慶已經(jīng)作為試點(diǎn)城市，開(kāi)征房產(chǎn)稅了。
    董藩：上海、重慶開(kāi)征的并不是真正意義上的房產(chǎn)稅，是“掛羊頭賣(mài)狗肉”。真正意義的房產(chǎn)稅，不管房屋是否交易、有無(wú)增量值，都要根據(jù)評(píng)估值年年開(kāi)征，而上海和重慶并不是這樣的。
    房產(chǎn)稅由來(lái)已久，最初叫物業(yè)稅，早在2003年10月份，中共中央在十六屆三中全會(huì)上就提出了。在2006年10月份，國(guó)家稅務(wù)總局陸續(xù)在北京、遼寧進(jìn)行空轉(zhuǎn)實(shí)驗(yàn)，但沒(méi)有相關(guān)方面的報(bào)告，成為一種騙局。在隨后幾年里，房產(chǎn)稅一直受業(yè)界質(zhì)疑。
    其實(shí)，當(dāng)年出臺(tái)房產(chǎn)稅暫行條例，是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，因?yàn)楫?dāng)年并沒(méi)有私人住宅，而今天則是針對(duì)私人住宅進(jìn)行開(kāi)征。這混淆了征收對(duì)象的概念，是說(shuō)不過(guò)去的。再說(shuō)，國(guó)務(wù)院推進(jìn)房產(chǎn)稅也要有相關(guān)方面的授權(quán)，如果沒(méi)有就違反了相關(guān)規(guī)定。畢竟立法權(quán)在全國(guó)人大，地方稅收歸地方享用，不等于權(quán)利就下放到地方了。重慶和上海就是典型的案例。
    即便立法權(quán)在全國(guó)人大，房產(chǎn)稅的推進(jìn)也不見(jiàn)得順利。在全國(guó)人大常委中，有2套以上的房子的多得很，如果讓他們敲定房產(chǎn)稅，難度也很大。
    從法理到可操作性都有問(wèn)題
    南都：有沒(méi)有可以操作的思路？
    董藩：從目前商討的幾種方案來(lái)看，在中國(guó)都行不通。首先，按物業(yè)價(jià)值評(píng)估值征收(西方主要按照這種)，沒(méi)那么多評(píng)估力量，城市估計(jì)有3億套住宅，但中國(guó)只有約3萬(wàn)個(gè)估價(jià)師。其次，按照房屋建筑面積交，但中國(guó)有相當(dāng)一部分獨(dú)住的退休人員，這些人可能住100平方米的房子，每年的退休金都不夠交幾萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。第三，按照容積率來(lái)征，容積率低的房屋要多交，但每個(gè)城市都有很多平民建的小平房，容積率很低但不一定能交得起房產(chǎn)稅。第四，按套數(shù)來(lái)征，首套免交、二套開(kāi)征更是胡說(shuō)八道。中心區(qū)一套別墅300平方米總價(jià)超過(guò)1億元，憑什么要和我首套30平方米的房享受同等待遇？
    一句話，在中國(guó)征收房產(chǎn)稅，前途是光明的，道路是沒(méi)有的。說(shuō)起來(lái)振振有詞，操作起來(lái)要遇到從法理到可操作性的諸多障礙。
    南都：近期，由財(cái)政部、稅務(wù)總局同住建部等負(fù)責(zé)提出房產(chǎn)稅擴(kuò)圍。
    董藩：擴(kuò)大試點(diǎn)也沒(méi)有用，為什么？因?yàn)檎也坏匠雎?，從法理到操作性都沒(méi)有辦法突破，產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)等根本也不支撐，離真正房產(chǎn)稅的全面實(shí)施還有十萬(wàn)八千里。
    南都：房產(chǎn)稅會(huì)否成為一個(gè)“狼來(lái)了”的故事？
    董藩：房產(chǎn)稅不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的“狼來(lái)了”的故事，最終“狼”很難來(lái)。在中國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅的基本前提，就是土地私有化，否則就不要提真正意義上的房產(chǎn)稅。如果同時(shí)征收土地出讓金和房產(chǎn)稅，這屬于名副其實(shí)的剝奪問(wèn)題，就不是簡(jiǎn)單意義的征稅問(wèn)題了。
    頻繁提房產(chǎn)稅是為影響樓市預(yù)期
    南都：為什么政府還要提擴(kuò)大試點(diǎn)？
    董藩：探索擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市是可以理解的。政府頻繁提擴(kuò)大試點(diǎn)，最重要的是影響樓市預(yù)期。畢竟目前房?jī)r(jià)漲幅太快，帶來(lái)一定的輿論壓力。政府喊一喊來(lái)干擾預(yù)期，這也是調(diào)控的一種手段。
    南都：究竟能否降房?jī)r(jià)？
    董藩：現(xiàn)在來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響還停留在輿論方面，僅是干擾了大家預(yù)期，但實(shí)際對(duì)樓市不會(huì)發(fā)生什么作用。事實(shí)上，開(kāi)征房產(chǎn)稅根本不是調(diào)控房?jī)r(jià)的手段，是增加地方財(cái)政收入來(lái)源的一種方式，是擴(kuò)大稅收規(guī)模的方式，在西方表現(xiàn)為對(duì)財(cái)力有效支撐。我們開(kāi)征房產(chǎn)稅的出發(fā)點(diǎn)不對(duì)，當(dāng)然也達(dá)不到預(yù)期的目的。
    2008
    發(fā)改委稱(chēng)將研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，國(guó)稅總局隨即澄清：“近兩年內(nèi)都不可能開(kāi)征房產(chǎn)稅?！?br />    2010
    2010年11月，財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，預(yù)計(jì)最快會(huì)在2011年上半年開(kāi)征房產(chǎn)稅，深圳被傳2個(gè)月內(nèi)將開(kāi)征房產(chǎn)稅，深圳地稅局隨即回應(yīng)沒(méi)有接到相關(guān)通知。
    2011
    20 11年8月，傳湖南、湖北新版房產(chǎn)稅征收細(xì)則正在制定中，已購(gòu)存量二套房也將被征稅，隨后兩地地稅局官網(wǎng)發(fā)帖辟謠。
    2013
    今年2月，有消息稱(chēng)“北京房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已上報(bào)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)，最快上半年就會(huì)實(shí)施”。次日，北京市地方稅務(wù)局官方微博予以澄清。
    2013
    今年4月，杭州被傳將從5月1日起開(kāi)征房產(chǎn)稅，將參考上海模式只對(duì)增量房征稅，其中豪宅按8‰征收，杭州地稅局隨后辟謠。
    2013
    今年5月，網(wǎng)絡(luò)盛傳“房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上日程，深圳很可能成為第二批試點(diǎn)城市”，深圳地稅局日前辟謠稱(chēng)何時(shí)開(kāi)征仍是未知數(shù)。