水皮雜談，一家之言，兼聽(tīng)則明， 偏聽(tīng)則暗。

　　地王現(xiàn)象在中國(guó)是一個(gè)特色的產(chǎn)物。地王其實(shí)并不可怕，可怕的是沒(méi)完沒(méi)了，逢拍必成地王，剛剛一個(gè)紀(jì)錄產(chǎn)生，后面很快又被刷新了，那么8月份實(shí)際上就是這種情況。

　　地王紀(jì)錄輪番刷新

　　我們看8月16號(hào)，廣州市荔灣區(qū)華大物流地塊拍賣(mài)，被誰(shuí)拿下了呢？雅居樂(lè)。

　　這個(gè)樓面價(jià)平均下來(lái)，就到了35200元/平方米；8月18號(hào)鄭州的鄭東新區(qū)有兩塊地拍賣(mài)，分別是被融創(chuàng)跟中國(guó)金茂拿下，折算下來(lái)樓面價(jià)，一個(gè)到了3.63萬(wàn)元/平方米，另外一個(gè)到了3.69萬(wàn)元/平方米，規(guī)模雖然不是特別大，但是單以樓面價(jià)計(jì)算的話，鄭州的樓面價(jià)都已經(jīng)超過(guò)了廣州，這是一個(gè)匪夷所思的事情。

　　當(dāng)然跟上海的地王比，無(wú)論是廣州還是鄭州都是小兒科了。

　　我們知道8月17號(hào)，上海靜安區(qū)拍中興社區(qū)的地塊，大概有18家地產(chǎn)公司在競(jìng)爭(zhēng)，舉了426輪的牌，最后被融信拿下。大家算了一下呢110億的總價(jià)，平均下來(lái)樓面價(jià)是10萬(wàn)元/平方米，那么如果說(shuō)可售面積的話，是14.3萬(wàn)元/平方米，換句話來(lái)講，溢價(jià)139%拿下了這個(gè)地塊。

　　拍賣(mài)當(dāng)天晚上我正好在上海，我就碰到了原來(lái)準(zhǔn)備給融信融資的銀行的個(gè)金部的總裁兼上海分行的行長(zhǎng)。一個(gè)晚上這個(gè)行長(zhǎng)內(nèi)心都是非常緊張的，很多人以為他可能是覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)比較大，但其實(shí)不是他擔(dān)心的是融信會(huì)不會(huì)甩了它。

　　一般的人總會(huì)認(rèn)為，地王會(huì)有比較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際運(yùn)作中間恰恰相反，每一個(gè)地王出現(xiàn)之后，往往一般都有其他的合作公司找上門(mén)去，要求跟它們合作，銀行就更是這樣，把土地現(xiàn)在基本上當(dāng)做優(yōu)質(zhì)信貸資源，因?yàn)榈赝跬鶗?huì)集中社會(huì)的眼光、政府的資源，地王如果出事的話，你想非地王出事的概率可能就更大了。

　　一個(gè)地王倒下去 另一個(gè)地王站起來(lái)

　　地王實(shí)際上是中國(guó)政府在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中間改革的一個(gè)產(chǎn)物。過(guò)去我們土地出讓都是協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)曰旧蠜](méi)有什么地王，但是后來(lái)為了避免土地出讓過(guò)程中間的尋租現(xiàn)象，為了體現(xiàn)社會(huì)公平，所以推出了“招掛拍”這么一個(gè)概念，結(jié)果沒(méi)想到正是因?yàn)椤罢袙炫摹保酝恋剡M(jìn)入拍賣(mài)市場(chǎng)時(shí)你舉牌我舉牌，這個(gè)價(jià)格就控制不住了，地王就是這么產(chǎn)生的。

　　我印象中第一個(gè)地王，出現(xiàn)在2003年的北京，當(dāng)時(shí)北京拍賣(mài)大興黃村的一塊土地，孫宏斌的順馳公司舉牌，以9.05億的價(jià)格拿下了這塊地。因?yàn)槟玫赝?，所以孫宏斌開(kāi)始受到地方政府的熱烈歡迎，因?yàn)槟玫赝酰赝踔苓叺耐恋貎r(jià)值就會(huì)直線竄升，哪個(gè)地方政府不歡迎這樣的開(kāi)發(fā)商呢？但是這個(gè)事情來(lái)得快去得也快，2007年孫宏斌基本上資金就斷裂了，順馳公司唄香港路勁集團(tuán)收購(gòu)了，這種激進(jìn)拿地王的做法，成為中國(guó)歷史上第一個(gè)“消失”的地王。

　　但是中國(guó)太大了，這一個(gè)地王倒下去，另外一個(gè)地王就站起來(lái)。

　　同樣是2007年，在長(zhǎng)沙產(chǎn)生了一個(gè)名副其實(shí)的全國(guó)性的地王。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙拍賣(mài)新河三角洲的一塊地，這塊地非常大，有380萬(wàn)平方米，來(lái)自北京的央企北辰實(shí)業(yè)(4.270, -0.02, -0.47%)以92億的天價(jià)收入囊中，北辰拿到這塊地之后也是非常緊張的，因?yàn)?007年7月份正好是資產(chǎn)價(jià)格泡沫頂峰的時(shí)候，其實(shí)它拿在了一個(gè)頂尖上面。

　　北辰的這種緊張情緒，其實(shí)并沒(méi)有維系多久，它就發(fā)覺(jué)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。2009年中國(guó)政府推出了一個(gè)，4萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，同時(shí)還有一個(gè)十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，但是沒(méi)有想到的是，十大產(chǎn)業(yè)是沒(méi)有振興起來(lái)，但是沒(méi)有列入十大產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)卻是受益不淺，資金都曲線進(jìn)入了房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲，這不但拯救了包括北辰在內(nèi)的這樣的“老地王”在當(dāng)年還造就了一批來(lái)自央企的“新地王”。

　　2009年6月這個(gè)市場(chǎng)剛剛有復(fù)蘇跡象的時(shí)候，中化集團(tuán)旗下的全資子公司中化方興就以40.6億的代價(jià)拿下了北京市廣渠路15號(hào)地塊，成就了當(dāng)時(shí)北京的新地王，當(dāng)然也成就了一個(gè)著名的品牌就是金茂府。9月中海地產(chǎn)以總價(jià)70億、單價(jià)22400多的價(jià)格拿到了上海兩塊地，使它成為當(dāng)年全國(guó)樓面總價(jià)和單價(jià)的“雙料地王”。

　　這種狀況實(shí)際上讓中國(guó)政府有點(diǎn)坐立不安。那么到了2010年兩會(huì)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的總理就說(shuō)，今年一定要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭過(guò)快這種情況，但是沒(méi)有想到得是，兩會(huì)結(jié)束的第一天，就是2010年3月15號(hào)，北京的土地市場(chǎng)上一天涌現(xiàn)出三個(gè)地王，當(dāng)時(shí)中央電視臺(tái)的主持人在解讀這些新聞的時(shí)候做了一個(gè)調(diào)侃，他說(shuō)看來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)“總理說(shuō)了不算，總經(jīng)理說(shuō)了才算”?！　⊙肫蠹娂姰?dāng)?shù)赝?，給國(guó)資委造成的壓力也是相當(dāng)大的。到了3月18號(hào)下午，國(guó)資委就召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上就宣布，除了中國(guó)保利、華僑城這樣主營(yíng)業(yè)務(wù)被認(rèn)為是房地產(chǎn)的央企外，這個(gè)央企一共有16家，那么其他78家不以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)一定要加速調(diào)整重組，把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝奪出來(lái)，后來(lái)16家調(diào)整為21家，再后來(lái)， 再后來(lái)就沒(méi)有后來(lái)了。

　　地王背后還是資產(chǎn)荒

　　歷史上地王的確是來(lái)勢(shì)洶洶，但是今年這一波尤其兇猛，擋都擋不住。以前地王就一塊兩塊，拍個(gè)地王還是一個(gè)大新聞，現(xiàn)在情況成了每拍一塊地都會(huì)創(chuàng)出新高，如果沒(méi)有創(chuàng)出新高反而成了新聞。這種情況背后實(shí)際上是資產(chǎn)荒和全民炒房，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)已經(jīng)金融化，這個(gè)從七月份的信貸指標(biāo)上就能看出來(lái)。整個(gè)七月份信貸的新的增量只有4600多億，來(lái)自房地產(chǎn)的呢是4500多億，如果算上長(zhǎng)線的房地產(chǎn)貸款的話，你就發(fā)現(xiàn)整個(gè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款數(shù)是負(fù)數(shù)增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)地王的現(xiàn)象背后，說(shuō)來(lái)說(shuō)去還是鈔票印多了，在資產(chǎn)荒的背景下，做什么都不掙錢(qián)，當(dāng)然只有投資地產(chǎn)了，當(dāng)所有的雞蛋都往一個(gè)籃子里放的時(shí)候，誰(shuí)都知道風(fēng)險(xiǎn)本身就是在不斷的醞釀積聚，大家都知道房地產(chǎn)有泡沫，也都在說(shuō)狼來(lái)了，但是狼過(guò)去一直沒(méi)來(lái)，狼今天沒(méi)來(lái)，不等于明天不來(lái)。