【提示】樓市從來(lái)都牽動(dòng)著社會(huì)敏感的神經(jīng)。中國(guó)樓市從來(lái)都不缺少話(huà)題。“五一節(jié)”假期，一篇《毛大慶：全國(guó)房地產(chǎn)將下行，搞不懂北京樓市》的文章引發(fā)市場(chǎng)熱潮，5月5日，萬(wàn)科公司以總裁郁亮的名義緊急對(duì)外發(fā)出信息，否認(rèn)全面看空內(nèi)地樓市，并稱(chēng)毛大慶言論是在警示樓市可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以便加以防范。以下便是這份毛總在一個(gè)沙龍上的發(fā)言。大家姑且理性閱讀吧：

　　今年的市場(chǎng)，和萬(wàn)科一樣，在座的各位對(duì)今年一季度以來(lái)的市場(chǎng)，覺(jué)得都比較復(fù)雜，先坦率的談個(gè)人對(duì)市場(chǎng)的分析。去年年末的時(shí)候，我有過(guò)一次訪(fǎng)談，曾經(jīng)談到，2013-14年間，市場(chǎng)可能會(huì)有一個(gè)比較大的分化，個(gè)人曾在多個(gè)會(huì)上談過(guò)，從現(xiàn)在重點(diǎn)關(guān)注的50個(gè)城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，50個(gè)城市的背景：(國(guó)家從2003年實(shí)施政策性調(diào)控以來(lái)，到去年，整整10年，2014年沒(méi)有實(shí)施政策性調(diào)控，在過(guò)去10年強(qiáng)政策性調(diào)控下，一共有過(guò)43次政策性調(diào)控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個(gè)人受任志強(qiáng)影響較大，喜歡分析，個(gè)人將179份文件全部找到，并拼到一起看過(guò)(嘲笑個(gè)人有病)，發(fā)現(xiàn)：179份文件前言不搭后語(yǔ)，各種事情也有很多沒(méi)落實(shí)；但是這179份文件給我一個(gè)啟示：再一次印證了中國(guó)房地產(chǎn)有房地產(chǎn)問(wèn)題的地方。

　　從這個(gè)國(guó)家有4部委以上文件開(kāi)始，他的每個(gè)文件都有一段，叫做這個(gè)文件的指向：從30多個(gè)城市，到70多個(gè)城市，最多情況下提到都是50-60個(gè)城市，其實(shí)，再仔細(xì)看，這個(gè)50-60個(gè)城市標(biāo)志了中國(guó)房地產(chǎn)比較明顯的各種各樣特征，萬(wàn)科長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我們的研究院和研究機(jī)構(gòu)，自己的研究部門(mén)分析的比較多的，其實(shí)也就是36—50個(gè)城市之間的狀態(tài))。

　　這50個(gè)城市從13年底—14年初，出現(xiàn)了兩個(gè)情況：一個(gè)是以二線(xiàn)城市為代表的，出現(xiàn)了較為明顯的特征：由于土地供應(yīng)過(guò)多，帶來(lái)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)去化能力的或銷(xiāo)售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是沈陽(yáng)，有明顯性的代表，一些三線(xiàn)城市就不舉了，比如：營(yíng)口、鞍山、唐山之類(lèi)的。像沈陽(yáng)這樣的城市大概有30來(lái)個(gè)(在50個(gè)城市里面)，基本由于市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)量帶來(lái)的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場(chǎng)還在，需求也還挺多，但是他的波動(dòng)在于土地的價(jià)格在過(guò)去的一年里由于上漲的過(guò)快。

　　我們以斜率來(lái)表示，13年斜率非常的斜，是過(guò)去好幾年的斜率總和，帶來(lái)了對(duì)市場(chǎng)價(jià)格上漲空間的透支，所以基本上兩類(lèi)城市都出現(xiàn)了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國(guó)家對(duì)于銀行的貸款、政策的收緊，這三點(diǎn)(兩個(gè)透支加一個(gè)收緊)，使得今年我們普遍意義的市場(chǎng)出現(xiàn)了比較消極、比較觀(guān)望、悲觀(guān)的的這樣一個(gè)狀態(tài)，可能這樣一個(gè)情況可以涵蓋大多數(shù)的城市。

　　輔助一個(gè)擾動(dòng)因子，就是反腐敗(星河灣代表下午提出反腐敗對(duì)星河灣影響很大)，作為我們開(kāi)發(fā)商講，反腐敗對(duì)高端樓盤(pán)影響，事實(shí)上還是很大的。反腐敗對(duì)于高端盤(pán)的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個(gè)事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對(duì)于持有高端樓盤(pán)的疑惑心理。各個(gè)城市不一樣，比如山西省，我們也關(guān)注了星河灣這個(gè)項(xiàng)目，他影響到了煤炭整個(gè)行業(yè)。我們?nèi)f科在北京的高端樓盤(pán)，過(guò)去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多大14-15次，我們從一個(gè)樓盤(pán)配合調(diào)查的之密集(售價(jià)在4、5萬(wàn)元每平)，其他開(kāi)發(fā)商更貴的樓盤(pán)更不敢想想是什么情況。所以，起碼在近期的一段時(shí)間內(nèi)，反腐敗對(duì)房地產(chǎn)還是挺明顯的一個(gè)擾動(dòng)因子。

（未完待續(xù)）