在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、房地產(chǎn)調(diào)控已成為常態(tài)、限購(gòu)尚未松綁的嚴(yán)峻形勢(shì)下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何尋求新的資金融通渠道，運(yùn)用資本的力量，消除調(diào)控帶來(lái)的資金“瓶頸”，準(zhǔn)確地與信托、私募基金對(duì)接，甚至走上國(guó)際舞臺(tái)？2014年4月14、15日，本人在北京為“北大房地產(chǎn)總裁班”集中授課兩天，系統(tǒng)講述適合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資與資本運(yùn)作的主要渠道與方法，極大地開(kāi)拓了學(xué)員的融資視野。

    分析當(dāng)前房地產(chǎn)融資形勢(shì)時(shí)本人認(rèn)為，大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多，債券、信托、房地產(chǎn)基金、銀行都排隊(duì)送錢(qián)；加上大房企項(xiàng)目多在一二線城市，銷(xiāo)售回籠資金有保障，贏者通吃，日子過(guò)得可謂滋潤(rùn)。較慘的是多數(shù)小型房地產(chǎn)企業(yè)，渠道少且資金貴，加上項(xiàng)目多在三四線小城市，銷(xiāo)售不暢空置率高，很多借高利貸資金面臨斷鏈，部分地產(chǎn)企業(yè)可能倒閉。房地產(chǎn)兩極分化逐步明顯，行業(yè)集中度逐步上升，大浪淘沙大者勝，但更多的是智者勝！

    融資策劃與資本運(yùn)作決定著房企發(fā)展命運(yùn)

    無(wú)論對(duì)于大小房地產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)該充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與資本運(yùn)作的獨(dú)特理念與精髓，讓融資策劃與資本運(yùn)作改變房地產(chǎn)企業(yè)命運(yùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，做大與做強(qiáng)！

        近年來(lái)，房地產(chǎn)改革的力度不斷升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌的歷史階段。從中央到地方地產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房產(chǎn)稅試點(diǎn)，公積金貸款利率上調(diào)，新國(guó)八條、京十五條、滬九條，以及住建部嚴(yán)格各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；抑制房?jī)r(jià)，控制房地產(chǎn)業(yè)不良發(fā)展已是新近兩屆政府的政治任務(wù)；政府保障性住房的政策力度不斷加大，勢(shì)必影響房?jī)r(jià)，同時(shí)消費(fèi)者新的住房需求對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也提出了更高的要求；在此惡劣的地產(chǎn)環(huán)境下，傳統(tǒng)的拿地、建房、賣(mài)房的思想以及中小城市諸多開(kāi)發(fā)商有房不愁賣(mài)的心理，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)階段和未來(lái)幾年的政策與需求的發(fā)展趨勢(shì)。

    今年樓市不景氣，中國(guó)樓市唱空論再起，九成城市樓市成交量環(huán)比下跌，導(dǎo)致松綁限購(gòu)令聲音升溫。

    變則通，不變則罔，房地產(chǎn)企業(yè)家的思想和思維直接影響著企業(yè)的發(fā)展與軌跡，沉溺于舊的思想，必將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展埋下巨大的隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)都要將融資策劃與資本運(yùn)作的理念根植于當(dāng)前及今后的發(fā)展戰(zhàn)略之中，使地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻保持新鮮血液，暢通融資之道。

    多種融資方法并舉，破解地產(chǎn)企業(yè)融資難

    在兩天的講學(xué)中，本人以其多年從事房地產(chǎn)融資策劃的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及研究總結(jié)，系統(tǒng)地講解了多種融資渠道與方法，拓展與課學(xué)員思維。

    針對(duì)房地產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)與公司治理，具體講述了地產(chǎn)企業(yè)如何借助資本運(yùn)作實(shí)行跨越式發(fā)展；地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)方式與操作要點(diǎn)、并購(gòu)與融資安排、并購(gòu)與反并購(gòu)等內(nèi)容。

    針對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之融資實(shí)戰(zhàn)，重點(diǎn)講述了包括地產(chǎn)股權(quán)融資的多種方式，指出了股權(quán)融資整體策劃、防止收購(gòu)和稀釋問(wèn)題、股權(quán)融資中的稅務(wù)安排、增資擴(kuò)股協(xié)議、法律問(wèn)題和談判等實(shí)用知識(shí)點(diǎn)。

    針對(duì)如何運(yùn)用地產(chǎn)私募股權(quán)融資策略，講述了地產(chǎn)私募股權(quán)融資策略與注意要點(diǎn)、對(duì)賭/協(xié)售等合約的簽署與執(zhí)行、地產(chǎn)私募股權(quán)融資法律實(shí)務(wù)等系統(tǒng)運(yùn)用策略。

    還具體對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之投資實(shí)戰(zhàn)內(nèi)容進(jìn)行了解讀，重點(diǎn)講述了“地產(chǎn)投資信托REITS”的融資模式及操作要點(diǎn)。內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資信托的類(lèi)型、REITS國(guó)際運(yùn)行模式的比較、中國(guó)內(nèi)地REITS基金的定位與模式的選擇、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流策略、.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析等全套運(yùn)作技術(shù)。

    對(duì)大型企業(yè)，也講述了房地產(chǎn)企業(yè)上市戰(zhàn)略與操作技巧，包括房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)上市戰(zhàn)略與操作技術(shù)、房地產(chǎn)企業(yè)境外上市戰(zhàn)略與操技術(shù)作、自主上市與借殼上市戰(zhàn)略與決策方法，以及房地產(chǎn)中小板、創(chuàng)業(yè)板、新三板上市要點(diǎn)。

    多種渠道方法并舉，智本資本融合，才是地產(chǎn)企業(yè)制勝之道。